수원지방법원 2024타경49149. 경기도 평택시 청북읍 옥길리 287-2 소재 근린시설입니다. 말소기준권리는 2022.01.13. 평택농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 같은 날 전기동의 근저당권 195,000,000원이 뒤따르고, 이후 인천신문사·홍승표·김종선의 가압류와 평택시 압류, 이 사건 임의경매개시결정이 이어집니다. 현재 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 물건은 단순히 등기만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 정병태(청록건설)가 공사대금 607,500,000원의 유치권을 신고했고, 김기식도 금액을 기재하지 않은 공사대금 유치권을 신고했습니다. 정병태 신고에 대해서는 신청채권자가 2026.08.25. 유치권부존재확인 원고승소판결을 제출했습니다. 김기식 신고에 대해서는 인적사항 미기재, 피담보채권 불특정, 증빙자료 전무, 목적물 점유 부존재 등을 사유로 유치권 배제 신청서가 제출된 상태입니다. 따라서 정병태 신고는 부존재확인 판결 제출 사실을, 김기식 신고는 실제 배제 여부를 각각 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경49149 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 287-2 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 유선 |
| 감정가 / 최저가 | 2,033,836,000원 / 2,033,836,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권액 | 1,022,351,109원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 1,682㎡ · 지목 대 · 상업용 · 보전관리지역 |
| 공시지가 | 318,500원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 · 특별매각조건 매수신청보증 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.01.13. 을구 3번 평택농업협동조합 근저당권입니다. 이후 전기동 근저당, 인천신문사·홍승표·김종선의 가압류, 평택시 압류, 현재 진행 중인 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2021.12.13. 용인농업협동조합 근저당권은 2022.01.13. 해지로 이미 말소되었습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한효전 | 1,682평방미터 | 2022.09.27 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 없음 | 인수 없음 |
| 주식회사이음이엔지앤씨 | 3층35평방미터 | 2022.06.13 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 없음 | 인수 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 한효전은 2022.09.27., 주식회사이음이엔지앤씨는 2022.06.13. 전입해 모두 2022.01.13. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 정리되어 있고 매수인 승계금액도 없습니다. 다만 주식회사이음이엔지앤씨는 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서에서 임대차 조건을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 유치권 — 이 사건의 실질적인 확인 포인트
또한 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 물건 포함이 기재되어 있고, 바닥포장·옹벽 등은 토지가액에 포함하여 매각합니다. 목록12는 지분매각이지만 공유자우선매수권 없음으로 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,033,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,738,360원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 전기동 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 인천신문사 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 가압류 · 홍승표 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 가압류 · 김종선 | 78,032,148원 | 78,032,148원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 443,065,492원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 1,568,032,148원이 전액 배당되고 소유자 잔여 443,065,492원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 안전성
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 2,033,836,000원 | 0원 | 443,065,492원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,627,068,800원 | 0원 | 40,365,964원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,301,655,040원 | 281,793,658원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시 채권 미배당이 발생하더라도, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 여전히 0원입니다. 즉 배당 부족 자체가 곧 매수인의 인수부담으로 연결되는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건의 별도 위험은 배당표가 아니라 유치권 신고의 실체에 있습니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 토지. 면적 1,682㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 보전관리지역에 포함되고 생산관리지역·농림지역·농업진흥구역과 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 가격자료. 공시지가는 318,500원/㎡입니다. 별도 실거래 시세 자료는 확인되지 않아 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용과 달리 임대수익·상권·시설 상태·용도 적합성의 영향을 크게 받으므로 현장 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정병태 유치권 판결 원문 확인. 2026.08.25. 제출된 유치권부존재확인 원고승소판결의 대상 목적물과 확정 여부를 확인해야 합니다.
- 김기식 점유 확인. 유치권 배제 신청 사유에 목적물 점유 부존재가 포함돼 있으므로 실제 현장 점유 상태와 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 임차조건 확인. 주식회사이음이엔지앤씨는 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 임대차 내용과 명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증에 특별매각조건이 기재되어 있으므로 입찰보증 관련 원문 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 물건과 바닥포장·옹벽 등이 포함되므로 실제 매각 대상과 현황을 일치시켜야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 2,033,836,000원이나 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 유치권 확인이 먼저다
이 사건의 등기권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 두 점유자도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 근린시설이라는 물건 특성과 별개로, 정병태(청록건설)의 607,500,000원 유치권 신고와 김기식의 별도 유치권 신고가 존재합니다. 정병태 건에는 2026.08.25. 유치권부존재확인 원고승소판결이 제출됐지만, 김기식 건은 배제 신청서 제출 단계의 내용이므로 확인을 끝내기 전에는 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로 보면 안 됩니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 2,033,836,000원의 가격 메리트도 단정하기 어렵습니다. 등기 인수는 0원, 입찰 판단의 핵심은 유치권과 가격 검증입니다.