수원지방법원 2025타경4086. 하남시 망월동 힐스테이트미사역그랑파사쥬 지층 비1085호 근린시설입니다. 공부상 용도는 판매시설이고 현황은 학원(상호: 이화해금클래스)으로 이용 중입니다. 소유자 윤영례는 2024년 1월 10일 소유권을 이전받았고 거래가액은 438,250,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 372,000,000원 근저당이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 계양농업협동조합 가압류 176,248,027원, 경기신용보증재단 가압류 19,998,935원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기상 후순위가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 윤영례입니다. 자료상 대항력이 인정되어 우선변제 없이 보증금 20,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4086 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 지층비1085호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현황 학원(상호: 이화해금클래스) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하6층~지상30층 건물 중 지층 비1085호 |
| 소유자 | 윤영례 · 거래가액 438,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 319,481,016원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2024.01.10. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 372,000,000원입니다. 그 이후의 계양농업협동조합·경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 윤영례의 전입일은 2023.11.20.으로 말소기준보다 앞서 있어 등기상 권리의 소멸과 별개로 임차보증금 인수 여부를 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤영례 | 지층비1085호 | 2023.11.20 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 20,000,000원 |
| (주)드림스타트컨설팅 | 지층비1085호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 | 1,750,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성지연 | B1층 1085호 | 2024.08.16 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
윤영례는 말소기준권리보다 전입이 빠르며 배당자료상 대항력 有·우선변제권 無로 분류되어 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 반면 (주)드림스타트컨설팅과 성지연은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 성지연은 2025.10.28. 배당요구를 했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,830,000원 |
| 인수 · 임차인 윤영례 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 3. 가압류 · 계양농업협동조합 | 176,248,027원 | 64,170,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,998,935원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 568,246,962원, 예상 배당액은 436,170,000원, 미배당은 132,076,962원입니다. 윤영례 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역 북서측 인근으로 아파트, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설, 운동시설, 관공서와 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 미사역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이나 현황은 학원(상호: 이화해금클래스)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조로 기본적인 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로와 동고 평탄한 사다리형 상업용 건부지이며 북측으로 주차장 진입이 가능하고 외곽공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 신건 최저가 443,000,000원에 임차보증금 인수 20,000,000원을 더한 463,000,000원을 현재 회차의 실질 부담으로 보세요.
- 윤영례 임대차 실체 확인. 임차인과 소유자·채무자가 동일인입니다. 가장임차인인지 실제 임대차관계인지에 따라 20,000,000원 인수 여부가 달라질 수 있으므로 원본 서류 확인이 필수입니다.
- 점유관계 확인. 동일 호실에 윤영례, (주)드림스타트컨설팅, 성지연 등 3명의 임차관계가 조사되어 있으므로 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 판매시설이지만 현황은 학원으로 이용 중이므로 현 이용상태와 인도 시점의 영업·점유상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 최종 배당관계는 매각기일 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준은 단순하지만, 임차관계는 단순하지 않다”
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.10. 신한은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기권리보다 임차관계가 핵심입니다. 말소기준보다 앞선 윤영례의 보증금 20,000,000원이 현재 자료상 전액 인수로 계산되므로 신건의 실질취득 부담은 463,000,000원입니다.
특히 윤영례가 등기부상 소유자·채무자와 동일하다는 점은 반드시 검증해야 합니다. 실제 임대차가 인정되면 인수액을 그대로 반영해야 하고, 그렇지 않다면 부담 구조 자체가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 말소 여부가 아니라 윤영례 임대차의 실체, 현재 점유관계, 그리고 20,000,000원 인수 가능성을 입찰 전에 얼마나 확실하게 검증하느냐입니다.
