수원지방법원 2025타경4383. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-10의 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2015.07.30. 주식회사우리은행 근저당권 107,800,000원입니다. 이후 경기광주세무서장의 압류, 임의경매개시결정, 광주시 압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 한재근·이성민 2명이며, 두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 언덕위하얀집(103동) 전용 57.57㎡의 최신 거래는 2026.06. 120,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 120,000,000원입니다. 신건 최저가는 이보다 15.8% 높은 수준입니다. 전체 거래 평균 123,333,333원보다도 높으며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -4.0%로 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4383 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-10 2층202호 · 도로명 경기도 광주시 초월읍 진새골길 71-85 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 57.57㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이서윤 · 2020.12.19. 협의분할에 의한 상속 · 2021.05.31. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 88,761,426원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 현황 표시 | 건물 외벽에 ‘언덕위하얀집 103동’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.07.30. 을구 7번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 경기광주세무서장의 2025.07.04. 압류, 2025.09.18. 임의경매개시결정, 광주시의 2025.12.04. 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재근 | 2021.10.19 | 20,000,000원 | 2025.11.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이성민 | 2021.06.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인의 전입신고는 모두 2015.07.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 한재근은 보증금 20,000,000원으로 2025.11.21. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않았고, 이성민은 보증금도 확인되지 않았습니다. 특히 이성민의 보증금과 배당관계는 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 15.8% 높은 신건
언덕위하얀집(103동) 전용 57.57㎡ 실거래는 확인된 표본이 3건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.57㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.04 | 57.57㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 57.57㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.57㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
신건 최저가 139,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 120,000,000원의 115.8%입니다. 전체 실거래 평균 123,333,333원과 비교해도 최저가 비율은 112.7%입니다. 게다가 최근 가격 추세는 -4.0%이므로, 과거 평균을 근거로 신건 가격에 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 107,800,000원 | 107,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,454,000원 |
현재 회차에서는 주식회사우리은행 근저당권을 채권최고액 기준으로 전액 배당한 뒤 28,454,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월읍행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모창고·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하1층·지상4층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 언덕위하얀집(103동)은 총 10세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 최저가 139,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 120,000,000원의 115.8%입니다. 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -4.0%이므로 전체 평균 123,333,333원만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 한재근. 전입 2021.10.19., 보증금 20,000,000원, 배당요구 2025.11.21.입니다. 대항력은 없지만 확정일자와 실제 배당순위는 원문 확인이 필요합니다.
- 이성민. 전입 2021.06.21.로 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 점유관계와 보증금 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 현황 표시. 현황조사상 건물 외벽에 ‘언덕위하얀집 103동’으로 표시되어 있으므로 현장 호수와 등기 목적물을 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.07.30. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 한재근·이성민도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 신건 가격입니다. 감정가이자 최저가인 139,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 120,000,000원의 115.8%입니다. 최근 가격 추세도 -4.0%입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 통과, 신건 가격은 보류”로 보는 편이 데이터에 부합합니다. 임차인 2명의 실제 점유와 배당관계를 확인하면서 가격이 최근 거래 수준과 얼마나 가까워지는지를 중심으로 판단할 물건입니다.
