수원지방법원 2025타경764. 평택시 팽성읍 송화리 대원아파트 102동 3층 305호입니다. 소유자는 성기백이며, 2010.01.07 매매를 원인으로 거래가액 78,200,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.03.20 설정된 평택농업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 최윤정 명의 근저당권과 원무재의 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로, 매수인이 인수할 등기상 권리는 0원입니다.
가격 쪽은 반대입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 175,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 164,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 106.7%로 이미 시세 이상이고, 2026.09 최신 거래도 155,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경764 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 송화리 790-1 대원아파트 102동 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방겸식당·화장실2 · 15층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 성기백 (2010.01.07 매매 · 거래가액 78,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 원무재 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 배당 부족액과 별개로 매수인의 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.03.20 평택농업협동조합 근저당권이며, 2024.03.27 최윤정 근저당권, 2024.11.22 원무재 가압류, 2025.07.23 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 6.7% 높은 신건
대원아파트 동일면적 59.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 164,000,000원, 최저 거래는 155,000,000원, 최고 거래는 174,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.97㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2026.09 | 59.97㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 6 | 161,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 7 | 166,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 7 | 174,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원보다 높고, 최근 12건 최고 거래가인 174,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래는 2026.09의 155,000,000원입니다. 따라서 신건 가격에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최윤정 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 원무재 | 300,000,000원 | 39,750,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 원무재 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 175,000,000원에서 집행비용 3,250,000원을 제외한 채권자 배당액은 171,750,000원이며, 채권 총액 482,000,000원 대비 미배당액은 310,250,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 310,250,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 344,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 372,368,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청담고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·공원·기존 주거지대·상가지대로 이루어져 있습니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하고 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 콘크리트평스라브지붕 15층 건물의 3층 305호이며, 개별난방·위생·급배수·화재경보·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(송화택지지구)이며, 비행안전제5구역·교육환경 보호구역·문화재보호 관련 구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 평지의 아파트단지 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,140,000원/㎡입니다.
- 단지. 대원아파트는 650세대, 2002.08.17 준공이며 동일면적 59.97㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 최저가가 최근 평균의 106.7%이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격을 저가로 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 최신 거래가 155,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 동일 면적이라도 층·향·내부 상태 차이는 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 140,000,000원, 2회 유찰 112,000,000원입니다. 회차별 가격과 최근 실거래를 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이며 내부 상태는 관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다. 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.03.20 평택농업협동조합 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 임차인 없이 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 신건 최저가 175,000,000원이 최근 12개월 평균 164,000,000원의 106.7%이며, 최신 거래 155,000,000원보다도 높습니다. 최근 12건 최고 거래가도 174,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 결론은 권리 안전·가격 보류입니다. 현재 회차에서 싸다는 전제로 접근하기보다 실거래 수준과 유찰 여부를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
