수원지방법원 2025타경4543. 경기도 광주시 능평동 한강오펜시아 나동 102호로, 감정평가상 복층형 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김진석이며 2019.04.30. 거래가액 200,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 96,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신한은행 12,000,000원 근저당, 한국캐피탈 120,000,000원 근저당, 우리금융캐피탈 21,370,365원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리의 핵심은 비교적 명확합니다. 다만 감정가 279,000,000원이 적정한 매입가격인지 판단할 동일 조건 실거래 비교값은 확보되지 않습니다. 시세 표본 면적 39.1㎡는 본건과 면적 매칭이 확인되지 않아 이를 가격 가점의 근거로 사용하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 689-2 나동 복수층(하층)1,(상층)2층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층형 다세대주택 · 4층 중 복수층(하층)1, (상층)2층 102호 |
| 소유자 | 김진석 (2019.04.30. 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 83,995,684원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2019.04.30. 설정된 신한은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후의 신한은행 추가 근저당 12,000,000원, 한국캐피탈 근저당 120,000,000원, 우리금융캐피탈 가압류 21,370,365원, 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 서울축산업협동조합 근저당 2건은 2019.01.30. 이미 말소됐습니다. 예상 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 권리와 가격은 따로 봐야 한다
한강오펜시아(가동나동)는 총 8세대, 2017.05.04. 사용승인된 다세대입니다. 시세 관련 표본 면적은 39.1㎡이나 본건과 면적 매칭이 확인되지 않아, 감정가 279,000,000원을 실거래 시세와 직접 비교해 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,706,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 21,370,365원 | 21,370,365원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,923,635원 |
신건 279,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 249,370,365원이 전액 배당되고, 소유자에게 24,923,635원이 남습니다. 1회 유찰 시 미배당 30,095,165원, 2회 유찰 시 미배당 74,110,205원이 발생하지만 이는 채권자의 배당 부족액이며 매수인 인수액은 두 경우 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평동 행정복지센터 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하지만 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통 사정은 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 복수층(하층)1, (상층)2층 102호이며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단지 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 본건 서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 한강오펜시아(가동나동)는 총 8세대이며 사용승인일은 2017.05.04.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 동일 조건 실거래 비교 없이 신건 279,000,000원이 싸다고 판단하지 마세요. 권리 안전성과 가격 적정성은 별개입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 279,000,000원, 1회 유찰 시 223,200,000원, 2회 유찰 시 178,560,000원입니다. 평균 유찰 2.0회라는 점과 함께 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 등기·배당 자료상 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 교통·환금성. 차량 접근은 무난하나 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐고, 총 8세대 규모의 다세대라는 점을 매도 환금성 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 검증 후”
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 2019.04.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 신한은행 추가 근저당·한국캐피탈 근저당·우리금융캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 예상 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정가 279,000,000원을 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 충분하지 않고, 한강오펜시아 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 검증 후. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기보다는 실제 점유와 주변 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
