수원지방법원 2025타경4864. 경기도 광주시 목현동 16-37의 4층 401호 다세대주택입니다. 감정평가상 거실·방3·욕실2·주방/식당·발코니 등의 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 박금옥으로, 2018.08.31 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 접수된 국민은행 채권최고액 93,500,000원 근저당입니다. 이어 국민은행 28,050,000원 근저당과 2022.04.07 엔씨파이낸스대부 61,100,000원 근저당이 있으며, 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 성남수정새마을금고·한국스탠다드차타드은행· 투게더대부·앤알캐피탈대부 관련 권리는 이미 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4864 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 16-37 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 71.51㎡ · 거실·방3·욕실2·주방/식당·발코니 등 · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박금옥 (2018.08.31 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 110,934,627원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 현존 담보권은 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.08.31 접수 제70516호 국민은행 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 국민은행 제70517호 근저당, 2022.04.07 엔씨파이낸스대부 근저당, 2025.10.24 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
매각물건명세서 비고에는 현황이 ‘205동’으로 적혀 있습니다. 등기상 도로명주소는 경기도 광주시 이배재로 155-36이고, 비교 시세 단지도 위너스힐타운2차(205동)로 잡혀 있으므로 현장 동·호 표시와 공부를 서로 대조하는 것이 중요합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
비교 단지는 위너스힐타운2차(205동), 대상 면적은 71.51㎡입니다. 확인된 최근 거래는 1건으로, 2025.06 전용 71.51㎡ 2층이 170,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 71.51㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.51㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 199,000,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 117.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 199,000,000원이고, 따라서 시세 비교 기준을 낮은 최저가처럼 달리 볼 이유가 없습니다. 현재 회차는 최근 거래가격보다 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,586,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 93,500,000원 | 93,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 28,050,000원 | 28,050,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 61,100,000원 | 61,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,764,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 채권 182,650,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 12,764,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 199,000,000원 | 0원 | 12,764,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 159,200,000원 | 26,478,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 127,360,000원 | 57,873,040원 | 0원 | 0원 |
유찰 시 일부 채권이 배당받지 못하는 시나리오가 생기지만, 이 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·구조. 다세대주택으로 거실·방3·욕실2·주방/식당·발코니 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호입니다. 사용승인일은 2012.12.17입니다.
- 입지. 광주시농업기술센터 남동측 인근이며 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 650,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 비교 단지는 9세대 규모이고 확인된 최근 거래는 1건입니다. 거래 표본이 얇아 170,000,000원 한 건만으로 적정가를 단정하기보다는 추가 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 확인. 최저가 199,000,000원은 최근 거래·최근 12개월 평균 170,000,000원의 117.1%입니다. 신건에서 ‘경매니까 싸다’는 전제가 성립하지 않습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 동·호 표시 대조. 매각물건명세서 비고에 현황 ‘205동’이 기재돼 있습니다. 현장 표시와 등기·건축물 관련 공부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 199,000,000원, 1회 유찰 시 159,200,000원, 2회 유찰 시 127,360,000원으로 제시돼 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 배당표 성격 확인. 국민은행·엔씨파이낸스대부 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 집행비용·세금·최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보류”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2018.08.31 국민은행 근저당을 말소기준으로 뒤의 담보권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라 점유 확인은 남아 있습니다.
더 큰 문제는 현재 가격입니다. 실질취득액 199,000,000원은 최근 거래와 최근 12개월 평균 170,000,000원의 117.1%입니다. 비교 거래도 1건뿐이고 물건은 9세대 규모의 다세대주택이므로, 현 회차에 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 신건 가격은 최근 시세 이상 — 현재 결론은 ‘권리는 통과, 가격은 보류’입니다.
