수원지방법원 2025타경4970. 광주시 목현동 ‘엠소노펠리체’ 에이동 1층 102호, 전용면적 지표 66.17㎡의 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이고 사용승인일은 2023.11.21입니다. 소유자는 주식회사아이제이엠이며, 2024.03.22 성남수정새마을금고의 채권최고액 2,254,800,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기상 그 뒤의 가등기·임의경매개시결정·국세 압류·광주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 박경광의 전입일은 2022.06.30이고 배당요구도 2025.11.17 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4970 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 169-6 엠소노펠리체 에이동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 66.17㎡ · 4층 건물 내 1층 102호 · 다세대주택 이용 |
| 사용승인 | 2023.11.21 |
| 소유자 | 주식회사아이제이엠 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남수정새마을금고 / 284,109,160원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
| 임차인 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경광 | 2022.06.30 | 2025.11.17 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있습니다. 전입일은 사용승인일 2023.11.21보다도 앞서 있으므로, 실제 점유개시 시점과 전입 대상 호수의 일치 여부까지 원본 서류에서 확인하는 것이 중요합니다.
갑구 2번 소유권이전청구권 가등기는 2024.04.26 접수돼 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 별도 주의사항에 가등기의 종류를 확인할 필요가 있다고 기재돼 있으므로 성격 확인은 남아 있습니다. 2025.11.25 국세 압류와 2026.06.25 광주시 압류도 말소기준 뒤에 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 348,000,000원은 ‘싸다’고 보기 어렵다
엠소노펠리체는 총 8세대, 사용승인 2023.11.21의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 66.17㎡ 거래는 2024.04의 350,000,000원 한 건이며, 해당 거래는 3층입니다. 현재 경매물건의 최저가는 348,000,000원으로 시세지표의 99.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 66.17㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 시세지표 평균 | 66.17㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
최저가는 확인 거래보다 불과 2,000,000원 낮습니다. 비율로는 99.4%라 경매에서 기대하는 가격 안전마진이 거의 없습니다. 더구나 비교 거래는 3층이고 본건은 1층이며, 거래 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,672,000원 |
| 2. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 2,254,800,000원 | 342,328,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당권에 342,328,000원이 배당되고 미배당 채권은 1,912,472,000원으로 계산됩니다. 다만 박경광의 보증금·확정일자가 미상이어서 임차인 배당순위와 미배당 보증금 인수액은 확정할 수 없습니다. 국세·지방세의 실제 배당순위에 따라서도 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방·거실·주방·욕실·발코니 등이 있는 구조입니다. 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 입지. 광주시 목현동 신일해피트리아파트 서측 인근. 주변은 다세대주택과 아파트가 단지를 이루고 배후에 임야가 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 노선버스 정거장이 다소 떨어져 있어 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·준보전산지·특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인 실거래가 1건뿐이어서 가격 비교 표본이 얕습니다. 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박경광 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 우선변제 순위 판단에 필요한 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.11.17 접수돼 있습니다.
- 점유·전입 원본 대조. 전입일 2022.06.30은 말소기준뿐 아니라 사용승인일 2023.11.21보다도 앞섭니다. 실제 점유개시와 호수 일치 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 갑구 2번 가등기 확인. 2024.04.26 접수된 가등기는 후순위 소멸로 표시돼 있으나 종류 확인 필요라는 주의가 있습니다.
- 세금 압류 순위 확인. 국 압류와 광주시 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 최저가 348,000,000원만 보지 말고 임차인 미배당 인수액을 더한 실질취득액을 350,000,000원 시세지표와 비교해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 관련 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.48억 신건”보다 먼저 확인할 숫자는 임차인 보증금이다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조처럼 보입니다. 하지만 실제 투자판단을 좌우하는 변수는 따로 있습니다. 박경광의 전입일은 2022.06.30으로 말소기준일 2024.03.22보다 앞서고, 배당요구도 했습니다. 그럼에도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
가격도 여유가 없습니다. 감정가와 최저가는 348,000,000원, 확인 실거래는 350,000,000원으로 최저가가 시세지표의 99.4%입니다. 불과 2,000,000원 차이여서 경매가격 자체만으로는 뚜렷한 메리트가 없습니다. 여기에 임차인 미배당 보증금이 승계되는 것으로 확인될 경우 실질취득액은 348,000,000원을 넘어설 수 있습니다. 따라서 이 물건의 순서는 “입찰가 계산 → 임차인 확인”이 아니라 “임차인 보증금·확정일자 확인 → 실질취득가 계산 → 시세 비교”입니다.
