수원지방법원 2025타경50997. 경기 광주시 회덕동 헤븐하우스 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2015.12.30 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 124,320,000원이었고 2025.01.06 변경등기에는 채권최고액 62,121,600원이 기재돼 있습니다. 이후 2024.04.09 이용국 근저당권 10,000,000원과 2025.01.20 임의경매개시결정이 이어졌으며, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다.
권리의 골격만 보면 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 점유 측면에서는 신중해야 합니다. 별도로 확인된 임차인은 없으나 감정평가서에는 “임대관계는 미상”이라고 적혀 있습니다. 따라서 현 단계에서 대항력 임차인이 없다고까지 단정하기보다, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 재확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50997 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕길 89-6, 4층 401호 (회덕동, 헤븐하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 4층 401호 |
| 대상 면적 | 53.2㎡ |
| 소유자 | 김영옥 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 경매 신청 관련 청구 | 11,226,301원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인 / 세대수 | 2011.11.29 · 헤븐하우스 10세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015.12.30 김영옥이 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 당일, 수산업협동조합중앙회가 근저당권을 설정했고 이것이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 2024.04.09 설정된 이용국 근저당 10,000,000원과 2025.01.20의 경매개시결정은 모두 그보다 뒤이므로 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·순우리한우·한화호텔앤드리조트·유한회사두성 관련 근저당과 과거 경매·압류 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 비교표본은 1건
헤븐하우스의 대상 면적 53.2㎡와 일치하는 확인 실거래는 2023.12 1건입니다. 거래가는 120,000,000원이고 3층 거래입니다. 현재 최저매각가 72,520,000원은 이 거래가의 60.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 53.2㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 확인 평균 | 53.2㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 최저가가 확인 실거래보다 47,480,000원 낮습니다. 그러나 이 사건에서는 “시세보다 39.6% 싸다”라고 단정하기 어렵습니다. 비교 가능한 거래가 2023.12 단 한 건뿐이라 2026.10 현재의 실제 시장가격과 거래 추세를 충분히 설명하지 못하기 때문입니다. 따라서 72,520,000원은 가격 탐색의 출발점일 수는 있어도, 현재 시세 자체를 입증하는 값은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,705,360원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 124,320,000원 | 70,814,640원 |
| 2. 근저당 · 이용국 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 134,320,000원 중 70,814,640원이 배당되고, 미배당액은 63,505,360원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 압박 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 63,505,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 84,869,752원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35,534,800원 | 34,495,174원 | 99,824,826원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 선순위 근저당의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 특히 경매신청 관련 청구액 11,226,301원은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 배당 0원으로 표시됩니다. 이 점은 채권자 회수 문제이지, 그 자체로 매수인에게 부족액이 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 다세대주택 중 4층 401호이며, 사용승인일은 2011.11.29입니다.
- 주위환경. 회덕1동 마을회관 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 세로(가) 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화설비, 개별난방, 도시가스 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 확인됩니다.
- 공시지가. 703,300원/㎡, 토지면적 469.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 거래 표본. 헤븐하우스는 10세대이며, 대상 면적과 일치하는 확인 실거래는 2023.12 한 건뿐이어서 환금성·시세 판단의 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유 상태를 대조해 실제 거주자를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 대항력 임차인이 전혀 없다고 단정하지 말고 전입·확정일자 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 2023.12 실거래 120,000,000원은 참고점일 뿐 현재 시세를 확정하는 근거로 쓰기 어렵습니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 추가 비교해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 가격 외에 점유, 내부상태, 접근성, 다세대 환금성 등 응찰을 막은 다른 요소가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 여부와 공용부분 관련 부담 가능성을 관리주체에 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.10.05 이후 변동사항을 포함해 등기부·매각물건명세서·현황조사를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 점유 확인이 먼저다”
이 사건의 장점은 명확합니다. 감정가 148,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 72,520,000원으로 낮아졌고, 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 뒤 이용국 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
다만 투자판단의 핵심은 “49%까지 내려왔으니 무조건 싸다”가 아닙니다. 동일 면적 실거래는 2023.12의 120,000,000원 한 건뿐이고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 현재 시세와 점유관계를 직접 확인해야 하는 다세대 경매로 보는 것이 가장 정확합니다. 가격은 매력 구간에 들어왔지만, 입찰 전 확인 절차를 생략할 정도로 단순한 사건은 아닙니다.
