수원지방법원 2025타경1016. 경기도 안성시 낙원동 서광아파트 4층 401호입니다. 등기상 소유자는 이민호이고, 현재 말소기준은 2024.04.19. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 127,200,000원입니다. 그 뒤 2026.01.09. 채권자 염운기의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 권리는 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 한국주택은행·국민은행·현대캐피탈·현대라이프생명보험주식회사 명의의 근저당권과 정희자 가압류가 있었지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매 권리분석의 중심은 2024년 현대해상 근저당권과 2026년 강제경매개시결정입니다. 예상배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 낙원동 68-2 서광아파트 4층 401호 · 경기도 안성시 장기로 95 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이민호 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 염운기 / 10,595,090원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 2024년 근저당이 말소기준
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인이 부재하여 임대관계 등은 미상으로 기재됐습니다. 따라서 보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인은 없지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 145,000,000원, 실거래 대조가 필요
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 145,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 최저가 기준 145,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 싼지, 비싼지를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 “신건 최저가가 곧 가격 메리트”라고 판단해서는 안 되고, 입찰 전 동일 단지·유사 면적의 최근 거래와 직접 대조하는 단계가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 127,200,000원 | 127,200,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 염운기 | 10,595,090원 | 10,595,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,374,910원 |
현재 최저가 145,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 137,795,090원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 4,374,910원으로 계산됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 봉남동 소재 안성여자중학교 남서측 인근이며, 주변은 기존 시내권 편익시설·아파트·단독주택·공원 등이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 페인트, 창호는 하이샷시 유리입니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·도시지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 872,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 평지의 부정형 토지이며 중로각지, 소로와 중로에 접하고 포장상태는 보통입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 현황조사·전입세대·현장 점유자를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2024.04.19. 현대해상화재보험주식회사 근저당권 127,200,000원이 기준입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 145,000,000원은 신건 가격입니다. 동일 단지·유사 면적 최근 거래와 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시 배당구조. 1회 유찰 시 매각가 116,000,000원·미배당 24,219,090원, 2회 유찰 시 매각가 92,800,000원·미배당 47,065,490원으로 계산됩니다.
- 매수인 인수. 제공된 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순, 가격 판단은 아직 별개”
이 사건은 현재 등기상 2024.04.19. 현대해상 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 임대관계가 현장에서 확인되지 않았고, 현재 최저가 145,000,000원과 비교할 최근 실거래 근거도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 점유와 가격 검증을 마친 뒤 입찰할 물건”입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 가정하기보다는, 점유관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
