수원지방법원 2025타경42068. 평택 비전동 동아동백아파트 103동 1층 102호입니다. 소유자는 이규찬이고, 말소기준은 2005.11.23. 평택농업협동조합 근저당권 83,200,000원입니다. 이후 현존하는 평택농업협동조합의 추가 근저당, 국민건강보험공단·국의 압류, 부영건업 주식회사와 중국인 채권자의 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 없어 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격 판단이 중요합니다. 최저가는 감정가와 같은 230,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 213,750,000원, 최신 2026.07 거래도 220,000,000원입니다. 특히 대상 물건과 같은 1층에서 2026.01에 185,000,000원 거래가 있었습니다. 최근 구간 가격도 이전 거래보다 8.3% 하락한 만큼, 전체 장기 평균만 보고 신건 가격을 싸다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 828 동아동백아파트 103동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.908㎡ · 1층 102호 |
| 소유자 | 이규찬 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 72,277,176원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 핵심은 2005.11.23. 설정된 평택농업협동조합 근저당권입니다. 현재 유효한 후순위 권리인 2013년 평택농업협동조합 추가 근저당, 2016년 국민건강보험공단 압류, 2019년 국 압류, 2025년 부영건업 주식회사 가압류, 2026년 중국인 채권자 가압류와 국민건강보험공단 압류 및 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.30억은 최근 시세 이상
동아동백아파트 전용 84.91㎡ 동일 면적 거래입니다. 전체 12건 평균은 226,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 213,750,000원이고 최신 거래는 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 84.91㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2024.08 | 84.91㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2024.01 | 84.91㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2023.12 | 84.91㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2023.11 | 84.91㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2023.10 | 84.91㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2023.04 | 84.91㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 213,750,000원 |
신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 213,750,000원의 107.6%입니다. 최신 거래 220,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.3% 하락했습니다. 전체 12건 평균 226,666,666원과 비교해도 최저가는 101.5%로 평균 아래가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 83,200,000원 | 83,200,000원 |
| 2. 근저당 · 평택농업협동조합 | 42,800,000원 | 42,800,000원 |
| 3. 가압류 · 부영건업 주식회사 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중국인 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,980,000원 |
현재 2.30억 가정에서는 계산에 포함된 채권 188,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 37,980,000원입니다. 1회 유찰 184,000,000원에서는 미배당 7,376,000원, 2회 유찰 147,200,000원에서는 미배당 43,660,800원이 발생하지만, 두 경우 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 아파트이며 토지이용상황도 아파트입니다.
- 단지. 동아동백은 213세대, 1994.11.11. 준공 단지입니다.
- 토지. 토지면적 15,762.9㎡, 평지·가로장방형이며 중로한면에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,194,000원/㎡입니다.
- 가격 흐름. 동일 면적 최근 거래는 185,000,000원부터 230,000,000원까지 형성됐고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.3% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 226,666,666원보다 최근 12개월 평균 213,750,000원과 최신 220,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 1층 가격 확인. 동일 면적 1층의 2026.01 거래가 185,000,000원입니다. 대상 역시 1층이므로 층별 가격 차이를 현장 확인과 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있으므로 세금관계 원본을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 기록이 있으므로 경매와 별도로 현재 공매 절차의 존속 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 신건 가격은 높다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2005.11.23. 평택농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현존 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 213,750,000원의 107.6%, 최신 거래 220,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 대상과 같은 1층의 2026.01 거래는 185,000,000원이었고, 최근 시장 흐름도 이전보다 8.3% 하락했습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차에서 무리하게 가격을 높이기보다 유찰 이후 최근 실거래 수준과 다시 맞춰 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.