수원지방법원 2025타경52300. 경기도 광주시 능평동 아망뜨빌 102동 4층 401호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 204,000,000원의 대항력 임차권입니다. 장준희는 2022.04.05. 주민등록을 마쳤고 2022.04.07. 점유를 시작했으며, 확정일자는 2022.02.14.입니다. 현재 말소기준인 전만식의 근저당권 설정일 2023.02.16.보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다.
통상 이 구조에서 188,000,000원에 낙찰되면 집행비용 3,432,000원을 제외한 184,568,000원이 임차인에게 우선배당되고, 보증금 중 19,432,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수 문제가 생깁니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.01. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 전액을 변제받지 못해도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 임차인의 인수액은 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 161-37 아망뜨빌 102동 4층401호 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 59.82㎡ · 4층 401호 |
| 소유자 | 강영순 (2022.04.22. 매매, 거래가액 204,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.02.16. 전만식 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 장준희의 임차권등기는 2024.02.23. 설정됐지만 실제 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록은 2022.04.05.로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장준희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.05. | 2022.02.14. | 204,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 실질 0원 |
배당요구는 2024.02.23. 이뤄졌습니다. 신건 매각가 188,000,000원을 가정하면 집행비용을 뺀 184,568,000원이 임차보증금에 배당되고, 계산상 19,432,000원이 부족합니다. 원래라면 이 미배당액이 대항력에 따라 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 본건에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 실질 인수액은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 실질취득액 기준으로 봐야 한다
확약을 반영하면 신건에서의 매수인 실질취득액은 188,000,000원입니다. 아망뜨빌 102동 전용 59.82㎡ 거래는 2022.04. 두 건으로, 각각 204,000,000원과 199,000,000원이며 평균은 201,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.82㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2022.04 | 59.82㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 평균 | 59.82㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
신건 실질취득액 188,000,000원은 이 거래 평균의 93.3%로, 평균보다 13,500,000원 낮습니다. 다만 확인되는 거래가 모두 2022.04.에 집중돼 있어, 2026년 매각기일 시점의 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다. 가격상 여유가 숫자로 존재하더라도 입찰 전에는 인근 다세대의 최신 거래 수준을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 장준희 보증금(우선변제) | 204,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 근저당권 · 전만식 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장준희 보증금은 19,432,000원 부족하지만, 2026.06.01. 확약서에 따라 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 4층 다세대주택 중 4층 401호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 오포 베르빌 아파트 북측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통을 포함한 전반적 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 아망뜨빌 102동은 9세대이며 준공일은 2015.06.19.입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 본 임차권 전체에 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 최종 확인하세요.
- 임차인 명도. 실제 임차인은 장준희 1명입니다. 금전 인수가 실질 0원이어도 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인 거래는 2022.04. 두 건뿐입니다. 실질취득 188,000,000원이 과거 거래 평균보다 낮다는 사실과 2026년 현재 적정가치는 구분해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 150,400,000원, 2회 유찰 시 120,320,000원입니다. 확약이 동일하게 적용되면 미배당 보증금이 늘더라도 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 자연보전권역·특별대책지역 등 토지이용 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약’이다
표면만 보면 보증금 204,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 188,000,000원보다 커서 신건부터 인수 위험이 있는 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 19,432,000원이 부족합니다. 그러나 본건은 2026.06.01. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미변제액이 있어도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 신건 실질취득액은 188,000,000원입니다.
과거 확인 거래 평균 201,500,000원과 비교하면 93.3% 수준이지만, 거래가 모두 2022.04.에 집중된 점 때문에 가격 가치를 과도하게 높게 평가하기는 어렵습니다. 따라서 이 물건은 확약으로 권리 리스크가 크게 낮아진 대신, 입찰 전 확약 원문과 현재 시세를 반드시 재확인해야 하는 다세대로 보는 것이 적절합니다.
