수원지방법원 2025타경52473. 경기도 광주시 초월읍 지월리 427-3 일대의 제조업소와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태상 건물 (가)·(나)는 모두 제조업소로 이용 중이며, 현재 소유자는 한서인입니다. 권리관계의 기준점은 2024년 11월 6일 진접농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,800,000,000원입니다. 그 뒤 황미숙 근저당권 325,000,000원, 김정림의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다. 임차인 이경식의 전입일은 2022.08.09로 말소기준일 2024.11.06보다 빠릅니다. 보증금은 50,000,000원, 차임은 4,000,000원이며 2025.08.22 배당요구를 했지만 확정일자와 우선변제권이 없어 예상배당은 0원입니다. 그 결과 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 427-3 · 경기도 광주시 초월읍 경수길153번길 15 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제조업소 |
| 소유자 | 한서인 · 2024.11.01 교환, 2024.11.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,276,547,200원 / 2,276,547,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정림 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.06 진접농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 공장용지 · 517.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 426,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
말소기준인 진접농업협동조합 근저당보다 늦은 황미숙 근저당권, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이경식의 전입일은 말소기준보다 2년 이상 앞선 2022.08.09입니다. 예상배당표에서는 우선변제권이 없어 배당액이 0원으로 계산되어 있고, 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경식 | 2022.08.09 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 2025.08.22 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
② 가격 판단 — 유찰돼도 인수 50,000,000원은 그대로다
실거래 시세와 직접 비교해 가격이 싸다고 판단할 근거는 두지 않고, 감정가·회차별 최저가와 매수인 인수액을 합친 실질취득가를 기준으로 봐야 합니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 임차보증금 50,000,000원 인수는 그대로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 2,276,547,200원 | 50,000,000원 | 2,326,547,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,821,237,760원 | 50,000,000원 | 1,871,237,760원 | 374,374,618원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,456,990,208원 | 50,000,000원 | 1,506,990,208원 | 734,979,694원 |
1회 유찰 시 매각가는 1,821,237,760원으로 내려가지만 실질취득 부담은 1,871,237,760원입니다. 2회 유찰 시에도 매각가 1,456,990,208원에 인수액을 더한 1,506,990,208원이 실제 부담입니다. 유찰 횟수가 늘수록 선순위 채권의 미배당 규모도 374,374,618원, 734,979,694원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,276,547,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,165,472원 |
| 인수 · 이경식 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 3. 근저당 · 황미숙 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김정림 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,381,728원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 근저당권자와 신청채권자가 전액 배당되고 소유자에게 76,381,728원이 남는 계산입니다. 임차인 이경식의 보증금은 배당되지 않고 매수인이 50,000,000원을 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 농취증·일괄매각 — 입찰보증금까지 걸린 절차 리스크
이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물도 감정평가 및 매각에 포함됩니다. 목록2·목록4는 공업용 건부지로 이용 중이며 동측으로 폭 약 4m 포장도로인 목록5·목록6·목록7과 접합니다. 목록6·목록7은 지목과 현황 모두 도로입니다. 목록8은 지적도상 맹지지만 동일 소유의 목록2·목록4를 통해 진출입이 가능한 구조로 조사됐습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지월2리 마을회관 북서측 인근으로, 주위에 공장·단독주택·농경지가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용편의는 다소 불편합니다.
- 이용상태. 건물 (가)·(나)는 모두 제조업소로 이용 중입니다.
- 건물. (가)는 브럭조 스레트지붕 1층으로 사용승인일 1992.02.25, (나)는 철골조 스레트지붕 1층으로 사용승인일 1995.07.08입니다.
- 토지. 공장용지 517.0㎡, 공업용, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 이경식 보증금 50,000,000원이 배당되지 않고 전액 인수되는 구조를 자금계획에 반영해야 합니다.
- 농취증 기한. 목록5·목록8의 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 전용허가 없이 토지 현황이 바뀐 부분은 향후 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물까지 감정평가와 매각에 포함되므로 실제 점유·이용 범위와 목록별 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로·맹지 구조. 목록8은 지적도상 맹지이며 목록2·목록4를 통한 진출입 구조이므로 일괄 취득 후 동선과 경계를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외 자연보전권역·특별대책지역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등 중첩 규제를 실제 영업계획과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농취증 발급 가능 여부와 토지이용계획을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 더 중요한 것은 인수와 농취증이다
이 사건의 등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2024.11.06 진접농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 매수인 관점에서 더 중요한 것은 그보다 앞선 2022.08.09 전입 임차인입니다. 이경식의 보증금 50,000,000원은 배당되지 않아 그대로 인수되므로 현재 회차의 실질취득 부담은 2,326,547,200원입니다.
여기에 목록5·목록8의 농취증 제출 의무, 미제출 시 입찰보증금 미반환, 토지 현황변경에 따른 원상회복 가능성, 제조업소·토지가 결합된 일괄매각이라는 특성이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “등기 후순위가 지워지니 단순하다”고 접근하기보다, 선순위 임차보증금 인수 + 농취증 + 토지이용 규제를 함께 해결할 수 있는지를 먼저 보는 편이 맞습니다. 실거래 비교 없이 최저가만을 근거로 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
