수원지방법원 2025타경52837. 경기 광주시 초월읍 산이리 광주산이리벽산블루밍 102동 2층 201호 아파트입니다. 감정가는 336,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 336,000,000원입니다. 현재 소유자는 유연수이며 2011.11.29 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2023.07.27 설정된 광주농업협동조합 근저당 240,000,000원입니다.
등기만 보면 기준권리 이후의 임명순 근저당, 삼성카드·신용보증기금·농협은행 가압류, 신용보증기금의 근저당권 가처분과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖의 임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 이현정의 전입일은 2004.08.06으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고, 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 현재 상태에서는 매수인의 인수부담을 0원이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 산이리 433 광주산이리벽산블루밍 102동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실2 · 발코니 · 지상11층 중 2층 |
| 소유자 | 유연수 (2011.11.29 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 198,824,270원 |
| 말소기준 | 2023.07.27 광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2004년과 2011년에 설정됐던 과거 국민은행·우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.07.27 광주농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 임명순 근저당 60,000,000원, 삼성카드 가압류 14,212,647원, 신용보증기금 가압류 124,950,000원, 농협은행 가압류 28,316,778원과 신용보증기금 가처분은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 확인, 금액은 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현정 | 2004.08.06 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력은 인정되지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득금액이 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 확인 전에는 회차별 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임명순 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,212,647원 | 14,212,647원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 124,950,000원 | 16,283,353원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 28,316,778원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션으로, 채권자 총 청구액 467,479,425원 중 330,496,000원이 배당되고 136,983,425원이 미배당됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 136,983,425원 |
| 1회 유찰 · 80% | 268,800,000원 | 264,236,800원 | 203,242,625원 |
| 2회 유찰 · 64% | 215,040,000원 | 211,229,440원 | 256,249,985원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등으로 이용 중인 아파트이며, 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상11층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 초월농협 하나로마트 남측 인근으로, 아파트단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장과 창고·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 북서측 원거리에 경강선 초월역이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현장조사 당시 거주자 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 건축물대장과 일반적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 단지 경매지표. 벽산블루밍은 516세대, 2004.03.31 준공이며 제공된 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수 12.2회, 낙찰률 7.14%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이현정의 보증금 규모를 확인하지 않으면 매수인 인수액과 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 대항력은 확인됐지만 우선변제 여부와 배당 후 잔존보증금은 추가 확인이 필요합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 268,800,000원, 2회 유찰 215,040,000원으로 가격이 내려가도 임차보증금 인수가 남으면 실질취득비용은 별개입니다.
- 단지 경매지표 확인. 평균 유찰 횟수 12.2회, 낙찰률 7.14%라는 통계는 응찰 전 환금성과 시장 수요를 보수적으로 점검할 이유가 됩니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 내부구조와 관리상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 임차관계와 배당요구 내용을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금”
이 사건은 등기부 후순위 권리가 복잡해서 위험한 물건이 아닙니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 하지만 2004.08.06 전입한 대항력 임차인 이현정이 있고, 그 보증금이 확인되지 않았다는 점 하나가 전체 판단을 바꿉니다.
현재 최저가는 336,000,000원이지만 실질취득금액은 낙찰가 + 배당되지 않아 승계되는 임차보증금으로 봐야 합니다. 보증금이 큰 경우 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총액이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 여기에 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수가 12.2회이고 낙찰률도 7.14%에 그칩니다. 따라서 이 물건은 가격을 논하기 전에 임차보증금부터 확정해야 하는 사건입니다.
