수원지방법원 2025타경52848. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 3층 359호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 120,000,000원, 현 최저매각가도 120,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가 자체보다 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 잔액이 실제 취득비용을 결정하는 구조입니다.
임차인 이필립은 2022.10.14. 확정일자를 받고 2022.11.11. 주민등록 및 점유를 시작했으며, 2024.11.14. 보증금 143,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 말소기준인 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 3층359호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 359호 |
| 소유자 | 서승희 (2024.02.08. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이필립 / 143,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.02.26. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,816,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
핵심은 단순합니다. 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이필립의 주민등록·점유는 2022.11.11., 확정일자는 2022.10.14., 임차권등기는 2024.11.14.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 자동 정리되는 후순위 권리가 아니라, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 존재
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이필립 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.11 / 2022.10.14 | 143,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 인수 |
이필립은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 배당요구도 했고, 확정일자와 대항요건이 말소기준보다 앞서 우선변제와 대항력이 함께 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서도 을구 1번 임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
유찰이 곧 싸짐을 뜻하지도 않습니다. 현재 회차는 낙찰가 120,000,000원에 인수액 25,480,000원으로 실질취득이 145,480,000원입니다. 1회 유찰 시에는 낙찰가 96,000,000원으로 떨어지지만 인수액이 49,128,000원으로 늘어 실질취득은 145,128,000원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 76,800,000원과 인수액 67,982,400원을 합치면 144,782,400원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 총 부담은 약 145,000,000원 수준에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 25,480,000원 | 145,480,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 49,128,000원 | 145,128,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 67,982,400원 | 144,782,400원 |
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 이필립 보증금(우선변제) | 143,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이필립 | 143,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가 120,000,000원 가정 시 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 25,480,000원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 미사역(5호선) 동측 인근으로, 주변에 오피스텔·업무시설·아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 미사역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사용승인일자는 2020.01.15.입니다.
- 도로. 남서측 약 18미터, 북서측 및 북동측 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현 회차 120,000,000원 낙찰 가정 시 인수액 25,480,000원을 더한 145,480,000원이 기본 판단 금액입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 49,128,000원, 2회 유찰 시 67,982,400원으로 증가합니다. 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.10.12., 확정일자 2022.10.14., 전입·점유 2022.11.11., 임차권등기 2024.11.14.의 연결관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이필립으로 나타납니다. 보증금 지급 내역과 경매신청 원인을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용입니다. 실제 사용·전입·대출·환금성 판단 시 용도와 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실제 배당순위를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.2억짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 현 최저가 120,000,000원에서 낙찰받더라도 임차보증금 미배당액 25,480,000원을 인수해 실질취득은 145,480,000원이 됩니다. 1회, 2회 유찰돼도 인수액이 동시에 증가하므로 총 부담은 계속 약 145,000,000원 수준입니다.
따라서 이 물건을 “감정가 120,000,000원에서 시작하는 신건”으로 평가해서는 안 됩니다. 대항력 임차보증금 143,000,000원을 중심으로 보는 인수형 경매입니다. 여기에 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하다는 확인 과제도 남아 있습니다. 최저가는 낮아질 수 있지만, 실질취득비용은 거의 내려가지 않는 구조라는 점이 이 사건의 결론입니다.
