수원지방법원 2025타경52867. 하남시 망월동 르보아파크2 4층 415호로, 감정평가상 근린생활시설(학원)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이영진은 2020.03.25. 소유권이전 등기를 마쳤고, 거래가액은 348,210,900원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 287,000,000원의 근저당을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이학구 근저당과 압류·가압류·현재 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부가 복잡하다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건은 후순위 등기가 많지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 반면 세금 압류가 반복되어 있다는 점 때문에 실제 배당에서는 당해세 여부를 먼저 확인해야 합니다. 또 등재 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 학원 이용 주체와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52867 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1119-1 르보아파크2 4층 415호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(학원) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 중 4층 415호 |
| 소유자 | 이영진 · 거래가액 348,210,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 414,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프아이삼삼유동화전문 유한회사 / 294,400,695원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 등재 임차인 | 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.03.25. 중소기업은행 근저당 287,000,000원입니다. 하루가 아닌 같은 날 소유권이전과 말소기준 근저당이 등기되었고, 2020.04.16. 이학구 근저당 32,000,000원이 후순위로 설정됐습니다. 이후 경기신용보증재단·에이치비캐피탈·중소기업은행·근로복지공단 등의 가압류와 다수 압류가 이어졌지만, 데이터상 기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸합니다. 과거 2022타경58228 경매개시결정은 2025.02.06. 취하 원인으로 2025.02.18. 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.08.25. 등기됐습니다.
② 가격 시나리오 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 414,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 414,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 331,200,000원, 2회 유찰 시 264,960,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 414,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 331,200,000원 | 75,390,898원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 264,960,000원 | 140,703,538원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개라는 것입니다. 1회·2회 유찰 시 후순위 채권 미배당이 커져도, 제시된 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 계속 0원입니다. 다만 근린생활시설의 가격 메리트는 경매 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 용도의 거래가격과 임대수익성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 414,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,540,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 287,000,000원 | 287,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이학구 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 26,875,000원 | 26,875,000원 |
| 4. 가압류 · 에이치비캐피탈 | 30,235,960원 | 30,235,960원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 5,063,039원 | 5,063,039원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 5,063,039원 | 5,063,039원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 14,917,060원 | 14,917,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,305,902원 |
현재 회차 414,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 401,154,098원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 6,305,902원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등 실제 우선채권이 확인되면 후순위 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 미사역 남서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 미사역과 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설 중 학원으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층 중 4층입니다.
- 도로. 남측 약 30m, 북측 약 20m, 동측 약 10m 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트처럼 획일적인 가격 비교가 어렵기 때문에 동일 건물·인근 유사 용도 거래와 실제 임대수익 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 10건 이력이 있어 당해세에 해당하는 금액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 학원으로 이용 중입니다. 실제 운영자·점유자와 점유 근거를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 414,000,000원을 감정가 대비 비율만으로 평가하지 말고, 르보아파크2 및 인근 근린생활시설의 매매사례·임대료·공실 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 331,200,000원, 2회 유찰 시 264,960,000원입니다. 낮아진 최저가와 별개로 실질 가치 검증은 필요합니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서 비고상 2020.09.07. 전부 말소된 것으로 표시되어 있으므로 원문과 등기부를 다시 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정은 당해세·최우선변제 등 실제 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기 인수 0원과 좋은 가격은 별개”
이 물건의 등기 권리 구조는 생각보다 단순합니다. 2020.03.25. 중소기업은행 근저당이 기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 세금 압류가 누적되어 있어 배당순위 검증을 생략할 수 없고, 학원 사용 중인 근린생활시설이면서 임대관계는 미상입니다.
따라서 이 사건은 “권리가 복잡해서 피해야 할 물건”은 아니지만, “인수 0원이니 신건에서도 싸게 살 수 있는 물건”으로 볼 근거도 없습니다. 현재 414,000,000원에서 권리상 실질취득액은 동일한 414,000,000원이고, 유찰 시 331,200,000원·264,960,000원으로 내려갑니다. 최종 판단은 세금 우선순위, 실제 점유·임대관계, 근린생활시설의 현장 시세와 수익성을 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.
