수원지방법원 2025타경52900. 하남시 풍산동 이편한세상미사 101동 3층 302호 아파트입니다. 등기상 소유자는 한영대이며, 2018.10.10. 농협은행주식회사 근저당권 두 건이 설정돼 있습니다. 그중 을구 1번 채권최고액 220,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 설정된 을구 2번 채권최고액 252,000,000원 근저당권과 2025.09.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 시뮬레이션에서도 구조는 명확합니다. 신건 매각가 914,000,000원에서는 배당대상 채권 582,000,000원이 전액 배당되고, 집행비용을 제외한 뒤 소유자에게 320,460,000원이 남습니다. 1회 유찰가 731,200,000원에서도 채권 전액 배당이 가능하고, 2회 유찰가 584,960,000원에서는 5,289,600원이 미배당되지만 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52900 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 568 이편한세상미사 101동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 90 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상29층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 한영대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 914,000,000원 / 914,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동녕 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2018.10.10. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권 220,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 252,000,000원과 2025.09.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.03.26. 하남시 압류도 말소기준 이후 권리였고, 2026.04.03. 이미 말소됐습니다.
② 회차별 배당 여력 — 2회 유찰부터 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 914,000,000원 | 582,000,000원 | 0원 | 320,460,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 731,200,000원 | 582,000,000원 | 0원 | 139,488,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 584,960,000원 | 576,710,400원 | 5,289,600원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰에서는 배당표상 채권 합계 582,000,000원이 전액 충족됩니다. 2회 유찰가에서는 신청채권자 이동녕의 청구액 110,000,000원 중 104,710,400원이 배당돼 5,289,600원의 부족분이 발생합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 914,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,540,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이동녕 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 320,460,000원 |
집행비용은 11,540,000원으로 추정됐고, 채권자 배당 합계는 582,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 덕풍중학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택단지·편의상가·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상29층 건물의 3층 302호이며, 급·배수·위생·난방·도시가스·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연결돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.10.10. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권이 기준입니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·전입관계·인도 가능성을 확인하세요.
- 배당표 확인. 신건과 1회 유찰에서는 채권 전액 배당, 2회 유찰에서는 5,289,600원 미배당 구조입니다.
- 인수액 구분. 채권자의 미배당과 매수인의 승계는 다른 문제입니다. 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다.
- 규제 확인. 토지이용계획상 공공주택지구·과밀억제권역 등 제한사항을 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 판단
이 물건의 권리구조 핵심은 명확합니다. 2018.10.10. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 914,000,000원부터 2회 유찰가 584,960,000원까지 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 2회 유찰 시 채권자에게 5,289,600원의 미배당이 발생하지만 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 따라서 권리분석의 핵심 위험은 크지 않지만, 실제 점유관계와 적정 응찰가격은 별도로 확인해야 합니다.
