수원지방법원 2025타경52944. 성남시 중원구 하대원동 성원초원아파트 101동 402호입니다. 말소기준은 2021.10.15. 광주와이신용협동조합 근저당권 596,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 이숙희 근저당권, 삼성카드·주식회사케이비국민카드·서울보증보험주식회사 가압류, 성남시 압류, 임의경매개시결정 및 임인호의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 임인호는 2025.02.19. 주민등록·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았지만, 말소기준일 2021.10.15.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 50,000,000원이 배당으로 회수되지 않더라도 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52944 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 하대원동 115-3 성원초원아파트 101동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용 아파트로 이용중 |
| 전용면적 | 84.975㎡ |
| 소유자 | 윤영삼 |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 626,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 477,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인일 | 1995.12.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 임차인 — 보증금 50,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임인호 | 제101동 제4층 제402호 전부 · 주거(임차권등기) | 2025.02.19 / 2025.02.19 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임인호는 2026.06.19. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 다만 주민등록일과 점유개시일이 모두 2025.02.19.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 남더라도 매수인 인수로 이어지지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 신건도 아래
성원초원 동일면적 84.98㎡ 거래 중 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 663,000,000원입니다. 가장 최근인 2026.09 거래는 730,000,000원, 2026.08 거래는 629,000,000원, 2026.05 거래는 630,000,000원입니다. 신건 최저가 626,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 5 | 730,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 5 | 629,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 630,000,000원 |
| 2024.06 | 84.98㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2023.02 | 84.98㎡ | 1 | 490,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.98㎡ | 3건 | 663,000,000원 |
전체 5건 평균은 595,800,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 33.9% 상승한 흐름이고, 최저가 626,000,000원은 최근 평균 663,000,000원과 최신 730,000,000원보다 낮습니다. 이번 사건은 전체 평균만 보면 비싸 보일 수 있지만, 최근 시장 흐름 기준으로는 그 반대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 626,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,660,000원 |
| 2. 근저당권 · 광주와이신용협동조합 | 596,400,000원 | 596,400,000원 |
| 3. 근저당권 · 이숙희 | 50,000,000원 | 20,940,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 33,762,890원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 50,514,098원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 223,814,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 954,491,828원 중 617,340,000원이 배당되고 337,151,828원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 하지만 후순위 채권의 미배당과 임인호 보증금은 매수인 인수로 연결되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 626,000,000원 | 617,340,000원 | 337,151,828원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 500,800,000원 | 493,392,000원 | 461,099,828원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 400,640,000원 | 394,233,600원 | 560,258,228원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이 물건은 낙찰가가 바뀌어도 임차보증금이 따라붙는 대항력 인수형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 중원구 하대원동 검단초등학교 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 가능하고 북서측 근거리에 지하철 8호선 수진역, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 10층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 1995.12.30입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 조사됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,979,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 임인호의 전입·점유는 2025.02.19로 말소기준 2021.10.15보다 뒤이며 대항력 없음으로 확인됩니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 등기 상태를 원본에서 대조하세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 595,800,000원보다 최근 12개월 평균 663,000,000원과 2026.09 최신 거래 730,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
- 건물 연식·상태. 사용승인일 1995.12.30인 아파트이므로 내부 상태와 수선 필요 여부가 같은 면적의 거래가격 차이에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 안전, 가격도 최근 시세 아래
이 사건의 가장 중요한 포인트는 후순위 채권이 많아 보여도 매수인 인수로 이어지는 권리가 없다는 점입니다. 임인호 보증금 50,000,000원 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재·유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건부터 무리한 구간은 아닙니다. 최저가 626,000,000원은 최근 12개월 평균 663,000,000원의 94.4%이고, 최신 실거래 730,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +33.9%입니다. 다만 2026.08 거래 629,000,000원과는 가까운 만큼 개별 호수의 층·내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능 — 최종 승부는 현장 상태와 응찰가입니다.
