수원지방법원 2025타경52957. 경기도 광주시 목현동 제이비타운2차 102동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김병국이며 2018.02.03 매매를 원인으로 2018.04.09 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 신한은행의 근저당권이 설정돼 말소기준이 됐고, 이후의 후순위 근저당·가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 정리되는 순서입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 지워진다”는 사실만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 구분건물의 대지권에 별도등기가 있고, 대지권의 목적인 토지 을구 7번 구분지상권설정등기는 소멸하지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 인수금액은 별도로 산정돼 있지 않지만, 금액이 0원이라는 뜻이 아니라 비금전적 권리 부담의 내용과 존속 조건을 따로 확인해야 한다는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52957 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 58-16 제이비타운2차 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 3층 302호 |
| 면적 | 56.28㎡ |
| 소유자 | 김병국 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 167,071,985원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 단지 규모 / 사용승인 | JB타운2차(102동) · 8세대 · 2018.03.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 구분지상권은 인수
말소기준은 2018.04.09 설정된 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 198,000,000원이고, 2021.07.16 변경등기에는 채권최고액 186,000,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 2021.07.19 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권 97,500,000원이 설정됐고 2023.05.24 주식회사리드코프로 이전됐습니다. 2024년 애큐온캐피탈과 전북은행 가압류, 2025년 경매개시결정 역시 말소기준보다 뒤입니다.
② 가격 비교 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가는 302,000,000원이고 최저매각가도 302,000,000원으로 신건 100%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않습니다. 단지 통계에도 최근 낙찰금액과 낙찰일 정보가 없고, 평균 유찰횟수는 0.0회로 기록돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 302,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 241,600,000원 | 44,104,571원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 193,280,000원 | 91,748,091원 |
유찰되면 매각가는 241,600,000원, 193,280,000원으로 내려가지만 이는 시세보다 싸진다는 의미가 아닙니다. 비교할 최근 실거래 가격이 없기 때문입니다. 특히 이 물건은 가격 외에 구분지상권 인수가 있으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 입찰가를 정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 애큐온캐피탈 | 44,843,683원 | 44,843,683원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 38,678,488원 | 38,678,488원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,449,829원 |
302,000,000원 매각 가정에서는 채권 미배당액이 0원이고 소유자 잔여가 15,449,829원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정입니다. 예상배당은 신한은행 198,000,000원 기준으로 작성돼 있으나 등기부에는 2021.07.16 채권최고액을 186,000,000원으로 변경한 등기가 있으므로 실제 배당요구액과 배당순위는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 지상 1층~지상 4층 건물 중 3층 302호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 목현1동마을회관 남동측 인근으로 다세대주택과 공장 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급·배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 515.0㎡ 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 678,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역이 함께 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 표기. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으며, 매각기일은 2026.10.19입니다.
- 환금성. JB타운2차 102동은 8세대 규모입니다. 최근 실거래와 최근 낙찰금액 자료가 없어 매도 시 예상가격을 수치로 검증하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원문 확인. 토지 을구 7번 구분지상권설정등기의 권리자·목적·범위·기간과 본건 대지사용에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’ 오해 금지. 예상배당 시나리오상 금전 인수액은 0원이지만, 소멸하지 않는 구분지상권이 별도로 존재합니다.
- 실거래 확인. 감정가 302,000,000원과 최저가 302,000,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 근거가 없는 상태에서는 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
- 점유 확인. 식별된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 신한은행 근저당은 최초 198,000,000원에서 2021.07.16 186,000,000원으로 변경등기가 있으므로 배당요구·채권액 원본을 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 다수 규제사항이 기재돼 있으므로 이용·증축·재건축 계획이 있다면 제한 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 인수권리 0건”
이 물건은 식별된 임차인이 없고, 말소기준 이후의 후순위 채권관계도 매각으로 정리되는 구조라 표면적인 등기 순위는 복잡하지 않습니다. 그러나 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. 대지권의 목적인 토지 을구 7번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
또한 신건 최저가 302,000,000원을 평가할 최근 실거래 자료가 없어 가격 측면의 우위를 확인할 수 없습니다. 8세대 다세대주택이고 주변은 다세대주택과 공장이 혼재합니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 감정가 할인 여부보다 구분지상권의 실제 내용 확인 → 점유 확인 → 실거래 검증입니다. 권리 하나가 소멸하지 않는 만큼, 확인 전 단계에서 높은 등급을 줄 사건은 아닙니다.
