수원지방법원 2025타경52972. 경기도 광주시 양벌동 동아팰리스 4동 3층 301호, 전용 59.63㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박희동이며, 2022년 매매 거래가액은 175,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2023.06.05 설정된 신한은행 근저당권 84,700,000원입니다. 이 근저당은 2025.05.22 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 인트러스트자산관리대부 근저당과 에스비아이저축은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 인수금액이 없어 단순하지만, 가격은 반대로 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 2026.09 최신 거래는 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 135,000,000원입니다. 현재 최저가 164,000,000원은 이 최근 시세의 121.5%입니다. 과거 거래까지 섞인 전체 평균 155,000,000원보다도 현재 최저가가 높으며, 최근 거래 추세가 -22.9%인 만큼 과거의 높은 거래가를 기준으로 가격 매력을 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52972 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 612-36 동아팰리스 4동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.63㎡ · 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박희동 · 2022.05.10 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 78,358,645원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 사용승인일 2011.11.01 · 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준 이후 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 인한 매수인 인수금액은 없습니다. 말소기준은 2023.06.05 신한은행 근저당권 84,700,000원이며, 이 권리는 2025.05.22 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 인트러스트자산관리대부 근저당 26,000,000원과 에스비아이저축은행 가압류 8,376,659원, 2025.09.12 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·하나은행·액트캐쉬대부 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최신 거래보다 높은 신건 가격
동아팰리스4동의 확인 거래는 2건입니다. 이 중 가격 판단에서 우선할 것은 2026.09 최신 거래와 최근 12개월 평균입니다. 최신 거래는 전용 54.08㎡ 1층이 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 전용 59.63㎡ 3층의 과거 거래는 2022.05 175,000,000원이지만, 최근 거래 추세가 -22.9%이므로 이 오래된 고가 거래를 현재 가격의 주된 근거로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 54.08㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 59.63㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 155,000,000원 |
현재 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.5%입니다. 따라서 신건 최저가만 보고 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 155,000,000원 역시 2022년 175,000,000원 거래가 섞인 수치이므로, 최근 시장 판단에서는 135,000,000원과 -22.9%의 하락 추세를 우선하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,700,000원 | 84,700,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사인트러스트자산관리대부 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 8,376,659원 | 8,376,659원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,827,341원 |
현재 회차 164,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 119,076,659원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 41,827,341원입니다. 1회 유찰 131,200,000원에서도 채권자 총 청구액은 전액 배당되며 소유자 잔여금은 9,486,541원입니다. 2회 유찰 104,960,000원에서는 미배당액 16,386,099원이 발생하지만, 임차인·인수권리가 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다. 사용승인일은 2011.11.01입니다.
- 입지. 광주매곡초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지는 347.0㎡, 평지의 사다리형입니다. 공시지가는 812,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 통상의 위생·급배수·전기·화재탐지·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대주택이고 확인 실거래가 2건에 불과합니다. 최근 거래가 135,000,000원으로 낮아졌고 추세도 -22.9%여서, 대단지 공동주택보다 매수층·거래표본이 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 155,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 164,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.5%입니다. 신건 최저가 자체를 할인 가격으로 보지 마세요.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 131,200,000원, 2회 유찰 시 104,960,000원입니다. 최근 거래 135,000,000원과 비교하면 회차에 따라 가격 판단이 크게 달라집니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.05.22 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.09.12 임의경매개시결정을 받은 구조입니다.
- 현황 확인. 임대관례는 미상으로 기재돼 있으나 현재 임차인 자료는 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 규제·도로 확인. 제1종일반주거지역과 각종 환경·보호구역, 북측 약 4미터 도로 접면 등 토지·건축 관련 조건을 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이며, 말소기준인 2023.06.05 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 권리가 아니라 가격입니다. 현재 실질취득액 164,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 135,000,000원의 121.5%이고, 시장 추세도 -22.9%입니다. 총 8세대 다세대주택으로 거래표본도 많지 않습니다. 따라서 현 회차를 ‘권리가 깨끗하니 싸다’고 해석할 수 없으며, 권리 안전성은 긍정적이지만 가격·환금성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
