수원지방법원 2025타경43283. 평택시 팽성읍 노양리 190-1 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정요항표상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 446㎡의 대지이며 평지·사다리형, 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있습니다. 현황 건물은 공부상 목조 자연석지붕 단층건, 현황은 벽돌조 경사기와 지붕으로 조사됐습니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명료합니다. 2012년 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당은 2016.04.28 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2016.04.27 평택농업협동조합 근저당권 169,000,000원입니다. 그 뒤 2020년 이윤수 가압류 21,816,960원, 2025년 송림환경 주식회사 강제경매개시결정이 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노양리 190-1 |
| 등기부 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 계양로 687 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 대 · 446㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 손영학 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 397,489,360원 / 397,489,360원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송림환경 주식회사 / 21,418,666원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2 도로명 주소 불분명(공부와 현황 상이) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 확인되는 말소기준은 을구 2번 평택농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 169,000,000원이고, 이후의 이윤수 가압류와 송림환경 주식회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
② 물건 성격 — 가격보다 먼저 일괄매각 범위를 확인
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 397,489,360원입니다. 다만 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 실거래 비교는 본 리포트에서 하지 않습니다. 대신 현재 자료에서 우선 봐야 할 것은 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 매각 범위와, 공부상 건물 구조와 현황 구조의 차이입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 397,489,360원 | 0원 | 178,888,883원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 317,991,488원 | 0원 | 100,503,981원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 254,393,190원 | 0원 | 37,796,059원 |
현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 배당 대상 채권 212,235,626원은 모두 배당되는 계산이고, 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰로 매각가격이 낮아져도 현재 계산 범위에서는 미배당 채권이 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 397,489,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,364,851원 |
| 2. 근저당 · 평택농업협동조합 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이윤수 | 21,816,960원 | 21,816,960원 |
| 4. 경매개시결정 · 송림환경 주식회사 | 21,418,666원 | 21,418,666원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 178,888,883원 |
현재 최저가 가정에서는 배당 대상 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 178,888,883원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 노양1리마을회관 남서측 인근이며, 주변은 단독주택과 농경지(전·답)가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 현황은 단독주택입니다. 공부상 목조 자연석지붕 단층건이나 현황은 벽돌조 경사기와 지붕으로 조사됐습니다.
- 토지. 대 446㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 257,800원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수 설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 조건이므로 매각목록과 현황상 구조물을 직접 대조해야 합니다.
- 주소·현황 대조. 목록2 도로명 주소가 불분명하고 공부와 현황이 상이하다는 비고가 있으므로 물건 특정에 주의가 필요합니다.
- 점유·임대 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사서·전입세대·점유자를 원본 기준으로 재확인해야 합니다.
- 건물 구조 확인. 공부상 목조 자연석지붕 단층건과 현황 벽돌조 경사기와 지붕의 차이를 현장에서 확인하세요.
- 토지 조건 확인. 도로접면 ‘세로한면(불)’과 계획관리지역·자연취락지구·비행안전제6구역 등 토지 조건을 활용 목적과 함께 검토하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 397,489,360원이 감정가와 동일하다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 확인은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리만 보면 핵심은 분명합니다. 2016.04.27 평택농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수금액은 0원입니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 채권 미배당도 없습니다.
그러나 이 물건의 난도는 권리보다 현황에 있습니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지인데 감정상 이용상태는 단독주택이고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 목록2 도로명 주소도 불분명합니다. 여기에 임대관계까지 미상입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원, 하지만 현황·점유·매각범위 확인 후 입찰가를 정할 물건”입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
