수원지방법원 2025타경52977. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 풍경마을 101동 2층 202호 다세대주택입니다. 소유자 선호상은 2020.08.18 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 233,000,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 144,900,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.06.21 청구금액 1,688,800,000원의 가압류가 들어왔고, 2025.09.12 그 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 이주민의 전입일은 2025.07.25로, 역시 2020.08.18 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 207-10 풍경마을 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 73.58㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 선호상 (2020.08.18 소유권이전 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 343,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.07.05 퇴촌농업협동조합 근저당권 150,000,000원이 먼저 설정됐지만 2020.08.03 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준은 2020.08.18 수협은행 근저당권 144,900,000원입니다. 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 떠안을 금액은 없습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주민 | 2025.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이주민은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준일 2020.08.18보다 늦은 2025.07.25이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수를 알 수 없더라도 매수인 승계액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 343,000,000원
풍경마을 101동은 8세대, 사용승인일은 2019.06.25이며 대상 면적은 73.58㎡입니다. 하지만 이 사건과 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 343,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지를 데이터만으로 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,602,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 144,900,000원 | 144,900,000원 |
| 3. 가압류 · 회생회사주식회사바이오빌의관리인조송 | 1,688,800,000원 | 192,498,000원 |
| 4. 강제경매 · 주식회사바이오빌 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
343,000,000원 매각 가정에서 집행비용 5,602,000원을 제외한 뒤 수협은행에 144,900,000원, 가압류 채권에 192,498,000원이 배당됩니다. 총 채권액은 1,833,700,000원, 총 배당액은 337,398,000원, 미배당은 1,496,302,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호입니다.
- 주위환경. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 풍경마을 내에 위치하고, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 전원주택단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 평지로서 다세대주택 부지로 이용중이며, 공시지가는 371,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 343,000,000원 신건 가격을 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 임차인 확인. 이주민은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 원본 명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 명도. 실제 임차인 1명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
- 배당 부족. 신건 가격에서도 채권 미배당이 1,496,302,000원 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 다수의 환경·보전 관련 제한이 확인되므로 향후 이용 목적이 있다면 관련 규제를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 전
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.18 수협은행 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 소멸하고, 2025.07.25 전입한 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 권리가 안전하다고 해서 신건 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 감정가와 최저가가 모두 343,000,000원이고, 이를 검증할 최근 비교 실거래가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격 판단은 보류가 맞습니다. 입찰의 핵심은 권리보다 343,000,000원이 실제 현지 매매가치에 비해 적정한지를 별도로 확인하는 데 있습니다.
