수원지방법원 2025타경43293. 평택시 독곡동 에이동 1층 101호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방3·욕실2·거실·주방·드레스룸의 다세대주택이며, 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2014.02.28입니다. 현재 등기상 소유자는 은종옥이고, 2014.07.24 소유권을 거래가액 185,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 2020.02.24 주식회사그린캐피탈대부 근저당권입니다. 채권최고액은 15,000,000원이고 이 권리가 말소기준으로 계산되어 있습니다. 그 뒤 2025.07.07 설정된 조동학 근저당권 20,000,000원과 2025.12.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43293 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 독곡동 405-44 에이동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 78.72㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·드레스룸 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인 2014.02.28 |
| 소유자 | 은종옥 · 2014.07.24 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 유한회사 / 100,636,785원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2014.03.17 구로신용협동조합 근저당권 139,100,000원은 2014.07.24 해지로 말소됐고, 2014.07.24 설정된 우리은행 근저당권 147,600,000원도 등기자료상 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 이후 2020.02.24 설정된 그린캐피탈대부 근저당권이 현 경매의 말소기준권리이며, 후순위 조동학 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 2.22억, 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 222,000,000원입니다. 동일 면적을 직접 비교할 실거래 값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 인수액이 0원이어서 실질취득액은 현 회차 기준 최저가와 같은 222,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 222,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 177,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,080,000원 | 0원 | 0원 |
가격 측면에서 확인 가능한 사실은 신건 222,000,000원, 1회 유찰 시 177,600,000원, 2회 유찰 시 142,080,000원이라는 회차별 기준뿐입니다. 실거래 비교 근거가 없는 현재 단계에서는 신건 가격에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,908,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사그린캐피탈대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조동학 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 183,092,000원 |
배당 시뮬레이션상 채권 합계 35,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 183,092,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 독곡동 소재 “송북동 신흥마을 쌈지공원” 남동측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대이며 주거환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 중개정보상 루멘빌C는 총 4세대이며, 대상 전용면적은 78.72㎡입니다. 대단지형 상품과는 성격이 달라 환금성은 개별 수요 확인이 필요합니다.
- 도로. 루멘빌 다세대주택단지 내에 위치하며 단지 내 도로를 통해 서측 약 6미터, 남측 약 4미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·제한. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 660,900원/㎡입니다.
- 건물 상태 기재. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 보일러 난방, 보안시설, 지하주차장이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 특정 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현장점유와 전입·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 222,000,000원을 실거래와 직접 비교할 근거가 없으므로, 주변 동일·유사 면적 다세대 거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 신청채권자 권리관계 확인. 청구액 100,636,785원과 배당표 반영 채권 35,000,000원 사이에 차이가 있으므로 채권승계 및 배당요구 관계를 원문에서 점검해야 합니다.
- 토지·환경 규제 확인. 자연녹지지역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역의 이용상 제한과 실제 거주 선호도를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 검증이 먼저”
이 물건의 장점은 권리 구조입니다. 2020.02.24 그린캐피탈대부 근저당권을 말소기준으로, 후순위 조동학 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 감정가와 최저가가 같은 222,000,000원 신건인데 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없어, 현재 단계에서 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
또한 이 물건은 총 4세대 규모의 다세대주택이고 자연녹지지역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호, 가격 메리트는 미검증, 점유와 신청채권자 권리관계는 원문 확인 필요입니다. 신건 최저가 자체보다 실제 거래 가능 가격과 현장 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
