수원지방법원 2025타경52982. 경기도 광주시 신현동 아델리오빌 A동 4층 402호, 전용 50.62㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 황윤관이고 2024년 10월 31일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 280,000,000원입니다. 같은 날 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 234,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 현황조사·매각물건명세서상 전입자는 신송춘·김경동 2명입니다. 신송춘은 2024년 11월 14일, 김경동은 2025년 9월 16일 전입해 모두 말소기준일인 2024년 10월 31일보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았지만 낙찰자가 승계할 임차보증금은 현재 분석상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52982 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 500-12 아델리오빌 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.62㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 황윤관 (2024.10.31 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 196,479,470원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 농협은행 근저당은 이미 2019년 말소됐고, 주성현의 전세권 230,000,000원도 2024년 10월 31일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당 234,000,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 전입자 2명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신송춘 | 2024.11.14 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 김경동 | 2025.09.16 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
실제 점유자로 확인된 사람은 2명입니다. 두 전입일 모두 말소기준권리 설정일인 2024.10.31보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 대항력 없는 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 1,000만원 낮다
아델리오빌 A동은 8세대 규모이고, 대상 면적은 전용 50.62㎡입니다. 확인된 거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 246,750,000원이지만 2022년 330,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 50.62㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2023.02 | 49.54㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2022.10 | 49.75㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2021.11 | 49.54㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 246,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.62㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
현재 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가 280,000,000원의 96.4%입니다. 즉 최신 거래보다 10,000,000원 낮기는 하지만 할인폭은 약 3.6%입니다. 반면 전체 평균 246,750,000원과 비교하면 최저가는 더 높습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 18.8% 높은 흐름이므로 전체 평균보다 최근 가격을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,420,000원 |
현재 신건 매각가 270,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 234,000,000원이 전액 배당되고 31,420,000원이 잔여로 남습니다. 1회 유찰 가격 216,000,000원에서는 채권 미배당이 21,824,000원, 2회 유찰 가격 172,800,000원에서는 64,419,200원이 발생하지만, 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남 300 CC 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·중소규모 창고·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 855,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 보증금 확인. 신송춘·김경동 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 다락부분 확인. 내부 지붕층에 제시외 다락부분이 소재하는 것으로 추정되며 감정가에 포함해 평가됐습니다. 실제 구조와 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 다를 수 있습니다.
- 가격 상한 점검. 신건 270,000,000원은 최근 거래 280,000,000원보다 10,000,000원 낮습니다. 이 차이가 취득비용·명도·수리비까지 감안한 충분한 안전마진인지 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 깔끔하지만 가격 여유는 얇다
이 사건의 권리분석은 비교적 명료합니다. 2024.10.31 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류·경매개시결정은 소멸합니다. 전입자 신송춘·김경동도 모두 말소기준 이후 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가 270,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 280,000,000원보다 낮지만 차이는 10,000,000원, 비율로는 96.4%입니다. 과거 전체 거래 평균 246,750,000원은 최근 흐름을 충분히 반영하지 못할 수 있고, 최근 12개월 거래도 단 1건입니다. 따라서 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로 검토하는 유형입니다.
