수원지방법원 2025타경43313. 평택시 이충동 뜰앤시아 나동 202호, 전용 59.94㎡의 다세대 주택으로 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 대항력 있는 임차인 장민석의 보증금 215,000,000원입니다. 2020.02.14 설정된 부평농업협동조합 근저당은 2021.04.29 일부포기로 말소됐고, 장민석은 그 뒤인 2021.05.03 전입했습니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2025.12.30 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
장민석은 2023.03.14 확정일자를 갖추고 배당요구도 했지만, 신건 매각가 204,000,000원에서는 집행비용 3,656,000원을 먼저 빼고 임차인에게 200,344,000원만 배당됩니다. 보증금 중 14,656,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다. 그래서 화면에 보이는 최저가 204,000,000원만 보고 “거래표본 평균보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 4-1 뜰앤시아 나동 2층202호 · 도로명 경기도 평택시 동령길 30-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 59.94㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실2·드레스룸 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 (2021.08.23 소유권이전, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 240,754,262원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 가격을 고정한다
2020.02.14 부평농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 반면 장민석은 2021.05.03 전입했고, 현재 말소기준인 2025.12.30 강제경매개시결정보다 앞서 대항력 있는 임차인입니다. 2024.05.08 임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장민석 | 202호 전부 · 주거 | 215,000,000원 | 2021.05.03 / 2023.03.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 14,656,000원 인수 |
③ 유찰 시나리오 — 싸지는 대신 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 204,000,000원 | 14,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 163,200,000원 | 54,884,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 130,560,000원 | 87,067,840원 | 0원 |
표면 낙찰가는 204,000,000원 → 163,200,000원 → 130,560,000원으로 내려가지만, 임차인 미배당 인수액은 14,656,000원 → 54,884,800원 → 87,067,840원으로 증가합니다. 즉 이 사건은 낙찰가 할인보다 임차보증금 승계를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
④ 시세 비교 — 표면 93.0% 할인으로 보면 안 된다
뜰앤시아 거래표본은 총 7건으로, 2021.07~2021.10 거래입니다. 전용 59.94㎡와 65.73㎡가 포함돼 있고, 평균은 219,285,714원, 최저는 210,000,000원, 최고이자 최신 거래는 2021.10 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 65.73㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 59.94㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 59.94㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 59.94㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 59.94㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 65.73㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.07 | 65.73㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 219,285,714원 |
데이터상 표면 최저가 204,000,000원은 거래표본 평균의 93.0%입니다. 하지만 이 비율은 매수인 인수액을 제외한 숫자입니다. 이 사건의 가격 판단은 최저가 204,000,000원이 아니라, 대항력 보증금 215,000,000원이 형성하는 실질취득 하방을 기준으로 해야 합니다. 보증금 수준은 거래표본 평균 219,285,714원과 큰 차이가 없고, 거래표본 자체도 2021.07~2021.10이므로 현재 매각기일과 시간차가 큽니다. 따라서 “93.0%니까 싸다”는 가격 가점은 주기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 장민석 보증금 | 215,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 240,754,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 204,000,000원에서는 임차인 장민석에게 200,344,000원이 배당되고 보증금 부족분 14,656,000원이 매수인에게 인수됩니다. 한국주택금융공사 청구액 240,754,262원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 화장실2, 드레스룸 구조입니다.
- 입지. 이충중학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 6미터 내외 포장도로 등을 통해 접근 가능합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 규모. 뜰앤시아는 14세대, 2019.01.25 준공이며 제시된 거래표본은 7건입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 204,000,000원에 낙찰돼도 장민석 미배당 보증금 14,656,000원을 추가 인수합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰은 54,884,800원, 2회 유찰은 87,067,840원의 인수액이 제시돼 있습니다.
- 명도와 보증금은 연결. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하므로 단순 인도명령만의 문제로 보면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.23 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기와 매각조건을 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 시세 최신성 점검. 제시된 거래표본은 2021.07~2021.10입니다. 입찰 전 현시점 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 보증금이 따라온다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 장민석의 보증금은 215,000,000원이고, 전입일 2021.05.03은 말소기준인 2025.12.30보다 앞섭니다. 신건에서는 200,344,000원이 배당되고 14,656,000원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 커지기 때문에 총부담이 같은 폭으로 떨어지지 않습니다.
거래표본 평균은 219,285,714원으로 보증금 수준과 큰 차이가 없고, 그 거래들도 2021.07~2021.10에 집중돼 있습니다. 따라서 이 사건을 “최저가 204,000,000원이라 거래표본보다 싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 권리의 결론은 대항력 임차보증금 승계, 가격의 결론은 실질취득 기준 재계산. 신건이든 유찰 뒤든 낙찰가보다 먼저 보증금 215,000,000원을 봐야 하는 물건입니다.
