수원지방법원 2025타경52999. 광주시 능평동 쉬즈마일303동 402호, 전용면적 기준 60.48㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 소유자 강권환보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 김지웅의 보증금 400,000,000원입니다. 김지웅은 2021.02.02 전입과 확정일자를 갖추고 2021.02.10 점유를 시작했으며, 말소기준인 케이비캐피탈 가압류 2021.04.07보다 빠릅니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김지웅)가 2026.04.22 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김지웅 보증금의 미배당액은 계산상 74,434,000원이더라도 매수인이 실질적으로 인수할 금액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 김지웅 보증금 관계에 한해 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 359-34 쉬즈마일303동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 60.48㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 4층 |
| 부속 이용상태 | 내부계단을 이용하는 다락 및 테라스 등 제시외건물을 전용·단독 사용 중 |
| 소유자 | 강권환 (2021.01.30 매매, 2021.02.10 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2021.04.07 케이비캐피탈 가압류 26,558,304원입니다. 과거 성남중부새마을금고 근저당 310,700,000원은 2019.05.01 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 수협은행 가압류, 주택임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 광주시 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 김지웅은 말소기준보다 빠른 전입·확정일자를 갖췄기 때문에, 확약이 없었다면 배당 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김지웅 대항력 有 우선변제 실질승계 0 | 2021.02.02 / 2021.02.02 | 400,000,000원 | 말소기준 전 전입·확정일자. 배당요구 있음. 확약으로 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소. |
| 방정윤 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.06.11 / 미상 | 미상 | 전입이 말소기준 2021.04.07 이후로 자료상 대항력 없음. 보증금은 확인 필요. |
② 시세 비교 — 77.0%지만 표본은 단 1건
쉬스마일(303동)은 총 8세대, 2016.09.20 사용승인된 소규모 다세대입니다. 시세 집계값은 430,000,000원이고 확인되는 거래도 2022.08의 430,000,000원 한 건입니다. 현 최저가이자 실질취득가 331,000,000원은 이 시세지표의 77.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 65.17㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 시세 집계 | 60.48㎡ 대상 | 1건 | 430,000,000원 |
가격 수치만 놓으면 331,000,000원이 430,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 한 건뿐이고, 그 거래는 1층·65.17㎡로 대상 4층·60.48㎡와 층과 면적이 다릅니다. 따라서 “77.0%니까 확실히 싸다”라고 단정하기보다는 참고 지표로만 활용하는 편이 안전합니다. 이 단지의 경매물건 평균 유찰횟수는 1.6회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,434,000원 |
| 1. 임차인 김지웅 보증금(우선변제) | 400,000,000원 | 325,566,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 26,558,304원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 3,163,218원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김지웅 보증금의 미배당액은 74,434,000원으로 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 다만 2026.04.22 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 없는 경우의 룰상 금액과 실제 입찰 판단을 구분해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평초등학교 북측 근거리. 단독주택·저층 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 공동주택지대이며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 배차간격과 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 402호. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 제시외건물. 내부계단을 이용해 단독 사용하는 다락과 테라스 등이 있으며, 분양·거래 관행과 압류 효력의 범위를 고려해 대상물건에 포함하여 감정평가했습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로, 확인되는 실거래가 1건이라 재매각 시 가격 검증과 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 김지웅 인수액 구분. 배당 계산상 미배당 74,434,000원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 방정윤 점유 확인. 2024.06.11 전입으로 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없지만, 실제 점유와 명도 조건은 현장에서 확인하세요.
- 다락·테라스 확인. 최상층 전용 사용 중인 다락·테라스 등 제시외 부분의 현황, 유지비, 향후 매매 시 가치 반영 정도를 직접 확인하세요.
- 시세 보수적으로 적용. 430,000,000원 시세지표는 1건의 거래에 기반합니다. 77.0%만 보고 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 264,800,000원, 2회 유찰 시 211,840,000원입니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 김지웅 보증금의 실질 인수는 0원으로 보므로 실질취득도 각 회차 낙찰가와 동일하게 내려갑니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “위험한 선순위 보증금이 확약으로 바뀐 사건”
이 물건을 등기부만 보고 보면 선뜻 손이 가지 않습니다. 김지웅의 보증금 400,000,000원이 말소기준보다 빠른 전입·확정일자를 갖췄고, 현재 최저가 기준으로는 74,434,000원이 미배당되는 구조이기 때문입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.04.22 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 결론이 달라졌습니다. 주된 인수위험은 실질 0원, 현 회차 실질취득은 331,000,000원입니다.
가격만 보면 시세지표 430,000,000원의 77.0%이지만, 이를 그대로 “23% 싸다”는 식으로 읽으면 곤란합니다. 확인 거래가 한 건뿐이고 8세대 다세대라 환금성 검증이 약하기 때문입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리에서는 확약서의 효력 확인, 가격에서는 희소한 실거래 표본을 보수적으로 해석하는 것입니다. 권리구조는 확약으로 상당히 정리됐지만, 최종 입찰가는 다세대 특유의 낮은 시세 투명성과 제시외 다락·테라스까지 감안해 결정해야 합니다.
