수원지방법원 2025타경53000. 경기도 광주시 도척면 궁평리의 보보캐슬 101동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리관계의 기준은 2021.07.30 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당 278,400,000원입니다. 그보다 앞선 경기광주신용협동조합 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 이후의 주식회사티플레인대부 근저당, 서민금융진흥원 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로, 권리표만 보고 점유관계를 단정하기보다 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53000 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 궁평리 423-3 보보캐슬 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 72.75㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 202호 · 사용승인일 2021.07.14 |
| 소유자 | 한고은 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 29,820,057원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 남아 있는 핵심 담보권 가운데 말소기준은 2021.07.30 한국양봉농업협동조합 근저당 278,400,000원입니다. 2022.06.20 주식회사티플레인대부 근저당 39,000,000원과 2022.11.22 서민금융진흥원 가압류 5,368,941원은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2025.09.17 및 2026.02.13 경매개시결정 역시 소멸 예정입니다.
② 시세 비교 — 84.3%만 보고 ‘싸다’고 판단하기 어렵다
가격 비교에 잡힌 동일 면적 거래는 2021.07, 72.75㎡, 1층, 350,000,000원 한 건입니다. 감정가와 현재 최저가는 295,000,000원으로 이 거래가의 84.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 72.75㎡ | 1 | 350,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 55,000,000원 낮지만, 이 거래는 현재 매각기일보다 상당히 앞선 2021.07 단일 거래입니다. 최근 거래 흐름이나 여러 건의 가격대를 확인할 수 없으므로 현재 시세보다 15.7% 싸다고 해석해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 최신 현장 시세를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 278,400,000원 | 278,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 39,000,000원 | 11,670,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,368,941원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 322,768,941원 중 예상 배당액은 290,070,000원이며 미배당액은 32,698,941원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 295,000,000원 | 290,070,000원 | 32,698,941원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 90,872,941원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 137,412,141원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 29,820,057원에 비해 예상 배당은 11,670,000원으로 전액 회수가 되지 않습니다. 1회 유찰 시와 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상 배당이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당 자체가 매수인 인수금으로 전환되는 것은 아니며, 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 궁평리마을회관 남서측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공장, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 보일러 개별난방, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 631.0㎡, 공시지가는 392,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본이 1건뿐이어서 가격 검증과 향후 매도 시 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 350,000,000원 거래는 2021.07 한 건뿐입니다. 295,000,000원이 84.3%라고 해서 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 마세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.07.30 한국양봉농업협동조합 근저당이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 채권자 미배당이 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 8세대이고 거래 표본이 적어 매도 가격과 매도 기간의 불확실성을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 입찰 직전 권리 변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준인 한국양봉농업협동조합 근저당 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단의 근거는 2021.07의 350,000,000원 거래 단 1건뿐입니다. 신건 최저가 295,000,000원이 그 가격의 84.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 현재 가치가 350,000,000원이라는 뜻은 아닙니다.
권리는 합격권, 가격 검증은 보류. 특히 총 8세대 소규모 다세대이고 임대관계도 미상인 만큼, 현재 실거래·현장 매물·점유관계를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
