수원지방법원 2025타경53064. 경기도 광주시 태전동 222, 2단지성원아파트 202동 8층 804호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트이고, 동일면적 실거래 비교 대상은 전용 101.88㎡입니다. 소유자는 김용선이며 1998.03.30 매매를 원인으로 2001.03.16 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2005.12.13 설정된 흥국생명보험주식회사 근저당권 208,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 전체 실거래 평균은 429,333,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 412,500,000원, 최신 거래는 2026.01의 400,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 -7.5%의 추세를 보입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 103.0%인 만큼 전체 평균만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 222 2단지성원아파트 202동 8층804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.88㎡ · 20층 건물 내 8층 804호 |
| 소유자 | 김용선 · 1998.03.30 매매 · 2001.03.16 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 425,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 527,125,165원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장 및 집행기록으로 재확인할 필요가 있습니다. 권리표상 말소기준은 2005.12.13 흥국생명보험주식회사 근저당권 208,000,000원이며, 2008.09.19 추가 근저당 97,500,000원, 2012.04.03 임석란 가압류 10,000,000원, 2025.05.21 현대토픽스 관리단 가압류 200,000,000원, 2025.09.24 강제경매개시결정, 2026.03.09 광주시 압류는 모두 기준권리 이후입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
성원2 동일면적 101.88㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 429,333,333원이지만 최근 12개월 거래 6건의 평균은 412,500,000원으로 낮아졌고, 최신 거래는 2026.01의 400,000,000원입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 -7.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 101.88㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 101.88㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 101.88㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 101.88㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2025.06 | 101.88㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2025.06 | 101.88㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2024.10 | 101.88㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2023.09 | 101.88㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2023.03 | 101.88㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2022.06 | 101.88㎡ | 16 | 495,000,000원 |
| 2021.09 | 101.88㎡ | 6 | 497,000,000원 |
| 2021.09 | 101.88㎡ | 11 | 495,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.88㎡ | 6건 | 412,500,000원 |
현재 최저가 425,000,000원은 전체 평균 429,333,333원과 비교하면 99.0% 수준이지만, 이 수치만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 더 최근의 12개월 평균과 비교하면 103.0%이고, 최신 거래는 400,000,000원입니다. 특히 최근 추세가 -7.5%인 만큼 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 표현하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,650,000원 |
| 2. 근저당 · 흥국생명보험주식회사 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 3. 근저당 · 흥국생명보험주식회사 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 4. 가압류 · 임석란 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 5. 가압류 · 현대토픽스 관리단 | 200,000,000원 | 102,850,000원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 현대토픽스관리단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 515,500,000원 중 예상배당은 418,350,000원, 미배당은 97,150,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태전고등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조·철골트러스구조지붕 20층 건물 내 8층 804호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 성원2는 435세대, 준공일 2000.12.28이며 동일면적 101.88㎡의 실거래 자료가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,109,000원/㎡입니다. 자연보전권역·도로구역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 429,333,333원보다 최근 12개월 평균 412,500,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선해서 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군의 추세가 -7.5%입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 103.0%인 상태에서 단순히 신건이라는 이유로 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·점유 현황을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 97,150,000원이 발생하더라도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 후순위 권리. 2008.09.19 근저당, 2012.04.03 가압류, 2025.05.21 가압류, 2025.09.24 강제경매개시결정, 2026.03.09 압류가 말소기준 이후인지 원본 등기사항과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2005.12.13 흥국생명보험주식회사 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 실질취득 기준 425,000,000원은 최근 12개월 평균 412,500,000원의 103.0%이고, 최신 거래는 400,000,000원이며 최근 추세도 -7.5%입니다. 따라서 전체 평균 429,333,333원만 보고 가격 메리트를 부여하기보다는 최근 시세와 하락 흐름을 기준으로 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
