수원지방법원 2025타경53087. 하남시 망월동 더오페라2 9층 925호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 주식회사더채움아이앤씨입니다. 권리의 기준점은 2023.11.08 접수된 주식회사 안강건설의 가압류 500,000,000원이고, 그 뒤의 코리아신탁 근저당권과 온양농업협동조합 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 임차인 금미나는 2022.09.15 전입으로 말소기준보다 앞서며 대항력이 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 미배당 보증금이 얼마가 남는지를 계산할 수 없으므로, 150,000,000원이라는 최저가 자체가 실질취득가를 뜻하지 않습니다. 보증금이 확인된 뒤 낙찰가와 배당액을 함께 놓고 승계액을 다시 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1121 더오페라2 9층 925호 · 경기도 하남시 미사강변남로 99 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔 |
| 건물 | 2020.08.28 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 17층 건물 내 9층 925호 |
| 소유자 | 주식회사더채움아이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금미나 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2023.11.08 안강건설 가압류입니다. 이후 설정된 코리아신탁주식회사 근저당권 3,120,000,000원, 온양농업협동조합 가압류 2,852,465,000원, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 반면 임차인 금미나의 전입은 말소기준보다 앞선 2022.09.15이므로 등기권리의 소멸 여부와 별개로 임차보증금 승계 가능성을 따로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금미나 | 2022.09.15 | 미상 | 2025.11.07 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
② 가격 판단 — 최저가만으로는 메리트를 계산할 수 없다
감정가와 신건 최저가는 모두 150,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않고, 더 중요한 선순위 임차보증금도 미상입니다. 따라서 최저가가 낮다거나 비싸다고 단정하는 대신, 임차보증금 확인 후 실질취득가를 먼저 산정해야 합니다.
특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 승계액이 커져 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아 그 계산의 출발점이 아직 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 안강건설 | 500,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 근저당권 · 코리아신탁주식회사 | 3,120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 온양농업협동조합 | 2,852,465,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 금미나 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 총 채권액은 6,637,465,000원, 채권자 배당액은 147,100,000원, 미배당은 6,490,365,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 금미나의 임차보증금이 미상이므로 실제 임차인 배당·승계액 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 남측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·숙박시설 등이 형성된 역세권 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 미사역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물 내 9층이며, 엘리베이터·지역난방·지하주차장·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역입니다.
- 현장조사. 폐문부재로 임대관계가 현장에서 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이는 해당 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금미나 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 임대차계약서·매각물건명세서와 관련 제출서류에서 실제 보증금을 먼저 확인해야 합니다.
- 우선변제 관계 확인. 배당요구는 2025.11.07 접수됐지만 우선변제 여부를 확정할 자료가 부족하므로 배당순위와 미배당액을 원본으로 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 금미나로 동일하게 표시되고 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 기재돼 있어 채권 발생원인과 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원이지만 임차보증금 승계액이 확인되지 않으면 실질취득비용이 줄어든다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “150,000,000원보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금”
등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 금미나는 2022.09.15 전입한 대항력 임차인이고, 말소기준 가압류는 2023.11.08입니다. 그런데 가장 중요한 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 신건 최저가 150,000,000원이나 유찰 후 120,000,000원·96,000,000원만 놓고 싸고 비쌈을 판단해서는 안 됩니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 회수되는지, 낙찰 후 얼마가 남아 승계되는지를 먼저 계산해야 비로소 실질취득가가 나옵니다. 현재 단계의 결론은 ‘등기권리는 정리되지만, 임차보증금 확인 전 입찰 판단은 보류’입니다.
