수원지방법원 2025타경53091. 하남시 망월동 ‘미사강변 하우스디 더 레이크’ 1907동 11층 1102호 아파트입니다. 말소기준권리는 2016.06.22. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이고, 그 뒤 설정된 오케이저축은행 근저당권, 한국캐피탈 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단·하남시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당표가 산정한 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘인수 0원’만 확인하고 끝낼 물건은 아닙니다. 갑구에는 최초 분양주택의 소유권 이전을 제한하는 금지사항등기가 남아 있습니다. 문구 자체는 일정 기간의 이전 제한을 내용으로 하지만, 현재 시점에서 효력이 종료되었는지와 경매매수인에게 어떤 방식으로 정리되는지는 입찰 전 등기 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 또한 감정평가의 기타사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계 확인도 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53091 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1062 미사강변 하우스디 더 레이크 1907동 11층1102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 · 21층 내 11층 |
| 소유자 | 김윤성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,105,000,000원 / 1,105,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 866,524,742원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 금지사항등기는 별도 확인
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — ‘신건 최저가가 싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 회차는 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,105,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 1,105,000,000원입니다.
하지만 이 가격이 주변 시세 대비 낮은지, 높은지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래와의 직접 비교가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인 여부만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 평가하면 안 됩니다. 현재 회차는 감정가 100%이므로 권리상 인수 부담이 없다는 점과 가격 경쟁력은 분리해서 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,105,000,000원 | 162,361,368원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 884,000,000원 | 381,151,368원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 707,200,000원 | 556,183,368원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액은 162,361,368원 → 381,151,368원 → 556,183,368원으로 증가합니다. 이는 채권자 측 회수 부족액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,450,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 1,003,200,000원 | 851,550,000원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 10,711,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,253,911,368원 중 1,091,550,000원이 배당되고, 162,361,368원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남고등학교 북측에 위치하며, 주위는 아파트단지·중소규모 공동주택·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕 21층 건물 내 11층 1102호이며, 위생·급배수·지역난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용하고 있으며, 단지 내외 포장도로가 개설되어 있고 인접도로 상태는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구이며, 학교 관련 보호구역과 과밀억제권역·공장설립제한지역 등이 포함됩니다.
- 가격 환금성. 최근 실거래 비교로 현재 최저가의 상대적 수준을 검증하지 못한 상태이므로, 응찰 전 같은 단지·유사 층 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 원문 확인. 갑구 1-1의 소유권 이전 제한 문구가 현재 경매매수인에게 어떤 영향을 주는지 매각물건명세서와 등기 원문을 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·전입관계·명도대상을 확인하세요.
- 신한은행 근저당 금액 대조. 최초 240,000,000원과 2022.02.15. 변경 138,600,000원, 배당표의 240,000,000원 사이의 관계를 원본 기록에서 확인하세요.
- 시세를 먼저 확인. 신건 최저가 1,105,000,000원을 감정가 100%라는 이유만으로 적정가로 보지 말고, 동일 단지·유사 층 최신 실거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 압류·배당 확인. 국민건강보험공단과 하남시 압류는 말소기준 이후로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격과 특수등기는 별도 문제”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리 이후의 주요 담보권과 압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금처럼 낙찰가 외에 실질취득비용이 늘어나는 구조는 확인되지 않습니다.
그러나 안전성을 한 단계 더 확인해야 할 요소가 있습니다. 갑구의 금지사항등기, 감정평가상 임대관계 미상, 그리고 최초 240,000,000원에서 138,600,000원으로 변경된 신한은행 근저당과 배당계산의 차이입니다. 여기에 현재 최저가가 최근 시장가격 대비 싼지 확인할 직접 비교도 필요합니다. 결론은 “권리구조는 비교적 단순하지만, 특수등기와 가격 검증을 마친 뒤 입찰해야 하는 신건”입니다.
