수원지방법원 2026타경50031. 평택시 서정동 별장빌라 1층2호, 전용 60.87㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 정경화·정경희·정원배 각 3분의 1 공유이고, 경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사입니다. 말소기준은 2011.12.14 설정된 채권최고액 465,000,000원 근저당으로, 경매개시결정도 그 이후 등기입니다.
권리구조보다 더 강하게 봐야 할 것은 가격입니다. 최저매각가가 감정가와 같은 90,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 거래는 2025.05와 2025.08에 각각 47,500,000원으로 확인됩니다. 두 거래 모두 지하층이라는 차이는 있지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 47,500,000원이고 최근 거래 추세가 -45.4%인 만큼 신건 최저가를 단순히 ‘시세 수준’으로 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50031 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 771-17 1층2호 · 도로명 경기도 평택시 서정북로125번길 72 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 60.87㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층·지상 4층 중 1층2호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정경화·정경희·정원배 각 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 95,431,220원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
현재 살아 있는 금전채권 기준 핵심은 2011.12.14 한국주택금융공사 근저당입니다. 채권최고액은 465,000,000원이고, 이 근저당 실행을 위해 2026.01.26 임의경매가 개시됐습니다. 배당 시나리오에는 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유자와 전입관계는 입찰 전 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 신건은 높다
별장빌라라동 동일 면적 60.87㎡의 확인 거래는 다음과 같습니다. 전체 5건 평균은 71,200,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 60.87㎡ | -1 | 47,500,000원 |
| 2025.05 | 60.87㎡ | -1 | 47,500,000원 |
| 2024.08 | 60.87㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.05 | 60.87㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 60.87㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.87㎡ | 2건 | 47,500,000원 |
신건 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 47,500,000원의 189.5%입니다. 최신 거래도 47,500,000원이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -45.4%입니다. 최근 2건이 모두 지하층이라는 층 차이는 반드시 감안해야 하지만, 최근 지표만 놓고 보면 현재 최저가는 가격 안전마진이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 465,000,000원 | 87,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
90,000,000원 매각 가정 시 한국주택금융공사 근저당에 87,980,000원이 배당되고 377,020,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도교육청 평택도서관 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,232,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·비행안전제6구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물. 별장빌라라동은 10세대이며 준공일은 1992.03.16입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 47,500,000원과 최신 거래 47,500,000원을 현재 가격 판단의 핵심 기준으로 두세요.
- 층 차이 확인. 최근 거래 2건은 모두 지하층이고 본건은 1층입니다. 현장 상태와 층별 가격 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -45.4%입니다. 과거 80,000,000원~91,000,000원 거래만으로 현재 시세를 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자·전입관계를 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 2011.12.14 금지사항등기가 존재하므로 매각조건과 말소 처리 여부를 원본에서 대조하세요.
- 배당 한계. 신건 기준 근저당 미배당이 377,020,000원 발생하지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 어렵다
이 사건은 말소기준이 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 경매에서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 47,500,000원의 189.5%이고, 최신 거래 역시 47,500,000원입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -45.4%입니다. 최근 거래가 지하층이라는 비교 한계와 1층인 본건의 차이를 따로 검증하더라도, 신건에서는 가격 안전마진이 확인되지 않습니다. 권리보다 시세 검증과 유찰 후 가격이 핵심인 사건입니다.
