수원지방법원 2026타경50041. 평택시 동삭동 현대아파트 103동 8층 805호, 전용 76.61㎡ 아파트입니다. 소유자 이은주는 2019.12.15. 매매를 원인으로 2020.01.31. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 92,400,000원은 2022.06.29. 해지·말소됐고, 현재 경매 권리관계의 말소기준은 2023.05.26. 주식회사엠아이디엔씨 가압류 94,889,345원입니다.

핵심은 그보다 먼저 발생한 임차인의 대항력입니다. 박건형의 임대차계약일은 2022.05.28., 확정일자는 2022.05.30., 전입·점유개시일은 2022.06.29.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금도 210,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 일반적인 배당 계산만 보면 매각대금에서 집행비용 3,740,000원이 먼저 빠져 임차인 배당액은 206,260,000원이고, 부족한 3,740,000원은 대항력에 따라 매수인 인수 가능액으로 잡힙니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.04.30. 주택도시보증공사 확약서가 제출됐고, 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 박건형 임차인에 관한 실질 승계액은 0원입니다. 실제 임차인은 박건형 1명이며, 확약 대상 밖에 별도로 확인된 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약으로 실질 인수 0원

② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약으로 예외 처리

말소기준권리 이후에는 하나캐피탈 55,449,300원, 케이비국민카드 8,547,048원, 수협은행 36,409,300원의 가압류와 국가 압류 3건, 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시장’을 봐야 한다

동일 전용 76.61㎡의 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 254,000,000원이지만 2022년 320,000,000원·340,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 193,750,000원, 최신 거래 210,000,000원, 최근 가격 추세 -27.2%를 우선해 보는 편이 데이터에 더 부합합니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.4%입니다. 최신 거래인 2026.02. 13층 210,000,000원과는 정확히 같은 금액입니다. 따라서 전체 12건 평균 254,000,000원 대비 최저가가 82.7%라는 수치만 보고 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 최근 시장만 보면 평균보다 높고 최신 거래와 같은 수준이며, 추세 또한 -27.2%의 하락 방향입니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

배당 계산상 박건형 보증금 부족분은 3,740,000원이지만, 2026.04.30. 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 데이터 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층 805호입니다.
• 입지. 동삭초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장이 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,066,000원/㎡입니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되며 토지 자료상 광대로한면입니다.
• 규제. 대로1류·소로3류와 접하고 동삭초교 절대·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 흐름. 동일 면적 거래는 2022.04. 340,000,000원에서 2026.02. 210,000,000원까지 확인되며 최근 추세 지표는 -27.2%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 효력 확인. 이 사건의 권리 안전성은 2026.04.30. 제출된 확약의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용에 핵심적으로 의존합니다.
• 임차권등기 확인. 박건형의 임차권등기 보증금은 210,000,000원이며 범위는 805호전부입니다. 확약에 따른 말소 조건을 매각기일 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
• 당해세 여부 확인. 국가 압류 3건이 있어 당해세가 포함되면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 현재 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.4%이고 최신 거래와 동일합니다. 전체 평균 254,000,000원만 근거로 할인 물건으로 평가하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 과거 거래군 추세가 -27.2%이므로 현재 회차에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 실거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”

이 사건의 첫인상은 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 강한 인수형처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서도 3,740,000원, 1회 유찰 시 45,152,000원, 2회 유찰 시 78,281,600원의 미배당 보증금이 매수인 인수 위험으로 커집니다.

그러나 2026.04.30. 주택도시보증공사 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 박건형 임차인에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 210,000,000원입니다.

그 다음부터는 권리가 아니라 가격 문제입니다. 210,000,000원은 최근 12개월 평균 193,750,000원의 108.4%이고 최신 거래와 같으며, 최근 가격 추세는 -27.2%입니다. 과거 전체 평균 254,000,000원 대비 82.7%라는 숫자는 2022년 고가 거래의 영향을 크게 받습니다. 확약으로 권리 리스크는 낮아졌지만, 신건 가격에는 할인 메리트가 확인되지 않습니다. 이 사건은 권리보다 가격 통제가 더 중요한 물건입니다.