수원지방법원 2025타경53129. 광주시 양벌동 ‘이편한세상 광주양벌’ 101동 12층 1202호 아파트입니다. 실거래 비교에는 e편한세상오포4차 전용 84.97㎡대가 매칭되어 있고, 388세대·2018.03.26 준공 단지입니다. 소유자 조은미는 2020.03.21 매매를 원인으로 거래가 360,000,000원에 취득했고, 같은 해 2020.06.25 하나은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건에는 김태용이 2020.07.24 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 말소기준일 2020.06.25보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상입니다. 또 김태용이라는 이름은 2021.01.19 설정된 비엔케이캐피탈 근저당의 채무자와도 동일해, 실제 임대차관계인지 관계인 점유인지 여부는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 1106 이편한세상 광주양벌 101동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡대 실거래 매칭 · 20층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 조은미 · 거래가 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 465,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사비케이존대부 / 97,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 실거래 매칭 단지 | e편한세상오포4차 · 388세대 · 2018.03.26 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.06.25 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 292,600,000원이고, 2024.03.12에는 275,000,000원, 2026.09.23에는 262,900,000원으로 변경등기가 이어졌습니다. 변경등기가 있어도 기준이 되는 설정일은 2020.06.25입니다. 이후 비엔케이캐피탈과 비케이존대부 근저당, 하나은행 가압류, 경매개시결정은 모두 후순위입니다.
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태용 | 2020.07.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 신건은 최근 평균보다 높다
실거래 비교는 e편한세상오포4차 전용 84.97~84.99㎡ 매칭 자료입니다. 최근 12개월 표본은 12건, 평균은 455,916,666원입니다. 현재 최저매각가 465,000,000원은 이 평균의 102.0%이며, 최신 2026.09 거래 458,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 14 | 458,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 5 | 458,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 10 | 469,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 467,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 467,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 467,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 6 | 425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 455,916,666원 |
실거래 범위는 420,000,000원~480,000,000원으로 넓지만, 가격 메리트 판단의 중심은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 현재 최저가 465,000,000원은 최근 평균 455,916,666원과 최신 거래 458,000,000원을 모두 웃돕니다. ‘경매니까 싸다’고 볼 단계가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 465,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,050,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 292,600,000원 | 292,600,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사비케이존대부 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 주식회사비케이존대부 | 65,000,000원 | 41,350,000원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 주식회사비케이존대부 | 35,100,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 9,761,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 526,461,698원 중 예상배당은 457,950,000원, 미배당액은 68,511,698원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 예상배당표는 하나은행 근저당을 292,600,000원 기준으로 계산한 반면, 등기부에는 2026.09.23 채권최고액을 262,900,000원으로 변경한 등기가 존재하므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양벌초등학교 동측 인근 이편한세상 광주양벌 단지 내에 위치하며, 주변은 임야·농경지·일부 공장·아파트·단독주택·공동주택이 혼재한 광주시 외곽 시가지지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 12층으로, 승강기·도시가스 보일러 난방·지하주차장·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접토지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 6개 동 아파트 부지로 이용 중이며, 남서측 약 15미터 내외·북동측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 이용·하자. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 실거래 매칭 단지는 388세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 420,000,000원에서 480,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 확인. 최저가 465,000,000원은 최근 12개월 평균 455,916,666원의 102.0%입니다. 현재 회차에는 ‘시세보다 싸다’는 전제가 성립하지 않습니다.
- 김태용 점유관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이고, 등기부상 근저당 채무자와 이름이 같습니다. 실제 임대차 여부와 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 하나은행 근저당 변경등기 확인. 최초 292,600,000원에서 275,000,000원, 다시 262,900,000원으로 변경등기가 있습니다. 배당표와 현재 등기 상태를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 회차별 가격 시나리오. 현재 465,000,000원, 1회 유찰 시 372,000,000원, 2회 유찰 시 297,600,000원입니다. 세 시나리오 모두 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보류
이 물건의 핵심은 명확합니다. 권리상 예상 인수액은 0원이고, 김태용의 전입도 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유자의 보증금·확정일자와 실제 임대차관계는 확인이 필요합니다.
가격은 더 냉정하게 봐야 합니다. 현재 신건 최저가 465,000,000원은 최근 12개월 평균 455,916,666원의 102.0%이고, 최신 거래 458,000,000원보다도 높습니다. 실질취득액 역시 인수금이 없으므로 그대로 465,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “권리는 합격에 가깝지만, 가격 메리트는 없다.”입니다. 이 사건의 승부처는 권리 함정보다 어느 회차에서 얼마에 응찰하느냐에 있습니다.
