수원지방법원 2026타경50059. 평택시 신장동 ‘대준블루온3’ 8층 807호 아파트입니다. 소유자 남기호는 2022.01.20. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 김지선 명의의 주택임차권이 2024.01.23. 등기됐습니다. 김지선의 임대차계약일은 2021.10.01., 확정일자는 2021.12.14., 주민등록·점유개시는 2022.01.10., 보증금은 250,000,000원입니다. 이 임차권은 2026.01.13. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 선순위 인수형입니다.
그러나 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.06.01. 주택도시보증공사가 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김지선 관련 선순위 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 다만 이 확약은 그 임차권에만 적용됩니다. 별도로 조사된 이재경은 2025.09.03. 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수위험 미상으로 따로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 8층 807호 · 도로명 경기도 평택시 탄현로 267-4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 대상면적 42.078㎡ · 지하2층/지상13층 건물의 8층 |
| 소유자 | 남기호 · 2022.01.20. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 272,140,762원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유자는 별도
말소기준은 2026.01.13. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 김지선의 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리지만, 주택도시보증공사의 확약 내용에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구와 임차권등기 존속이 포기됩니다. 따라서 김지선 부분은 실질 인수 0원으로 평가합니다. 반면 이재경의 2025.09.03. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 밖 위험을 분리
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지선 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.10 | 250,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| 이재경 | 미상 | 2025.09.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 시세의 262.5%
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 대준블루온3의 최근 12개월 거래는 2026.07. 대상면적 42.08㎡, 6층, 112,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 112,000,000원이며, 현재 최저가 294,000,000원은 이 가격의 262.5%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -54.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 42.08㎡ | 6 | 112,000,000원 |
| 2025.07 | 39.11㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 39.11㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2022.10 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.01 | 42.08㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 39.11㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 42.08㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 42.08㎡ | 9 | 199,000,000원 |
전체 11건 평균은 232,363,636원이지만, 현재 가격 판단에는 이를 우선하지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 112,000,000원이고 최근 추세가 -54.2%이므로, 294,000,000원 신건을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다. 오히려 최근 시세보다 현저히 높은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 김지선 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 272,140,762원 | 39,084,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김지선 보증금 250,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사 청구액 272,140,762원 중 예상배당은 39,084,000원이며 미배당은 233,056,762원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 294,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 235,200,000원 | 18,892,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,160,000원 | 65,274,240원 | 실질 0원* |
* 18,892,800원·65,274,240원은 김지선 선순위 임차권을 일반 규칙으로 계산했을 때의 미배당 인수액입니다. 2026.06.01. 확약서에 따라 김지선 부분은 실제 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 단, 이재경의 보증금이 미상이라 그 점유관계에서 발생할 수 있는 별도 인수위험은 이 표에 확정 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역 북동측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·업무시설·주상용건물·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송탄역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상13층 건물의 8층 807호이며 급배수·위생·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 남측으로 소로의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,409,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 대준블루온3은 91세대, 2017.11.06. 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.7회, 매각률 0.0%이며 최근 실거래 추세는 -54.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 시세로 잡기. 전체 거래 평균 232,363,636원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 112,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 294,000,000원은 최근 시세의 262.5%입니다.
- 김지선 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위를 매각물건명세서와 제출 원문에서 재확인해야 합니다.
- 이재경 점유관계 확인. 2025.09.03. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 시에도 인수 계산 분리. 김지선 임차권은 일반 계산상 1회 유찰 시 18,892,800원, 2회 유찰 시 65,274,240원이 미배당 인수로 나타나지만 확약을 반영하면 실질 0원입니다. 이재경은 별개입니다.
- 시장 하락 반영. 최근 거래 추세가 -54.2%이므로 과거 240,000,000원~290,000,000원대 거래만 보고 현재 가치를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위는 풀렸지만, 가격은 풀리지 않았다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 김지선의 선순위 임차권은 원칙적으로 강한 인수권리지만 2026.06.01. 확약서로 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 청구를 포기해 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 둘째, 그 권리 해소가 곧 투자매력을 뜻하지는 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 112,000,000원인데 신건 최저가는 294,000,000원, 최근 시세의 262.5%입니다. 최근 추세도 -54.2%이고, 별도의 점유자 이재경은 보증금·확정일자가 미상입니다.
권리 하나는 확약으로 풀렸지만, 가격과 미상 점유 위험은 그대로 남아 있습니다. 현재 회차 기준으로는 최근 시세보다 저렴하다는 평가를 할 수 없고, 경매 통계의 평균 유찰 4.7회·매각률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 신건 최저가만 보고 접근하기보다는 가격과 미상 임차관계를 모두 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
