수원지방법원 2025타경53141. 광주시 능평동 166-29, 반석그린빌 다세대주택 1동 2층 201호입니다. 현재 말소기준은 2013.10.18. 송파농업협동조합 근저당권 135,600,000원이고, 이후 등기된 김재선의 소유권일부 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 김재선의 전입일은 2013.10.22.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 가격을 먼저 봐야 합니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 217,000,000원인데, 반석그린빌 유사 면적의 최근 12개월 거래 평균은 183,500,000원, 가장 최근 거래는 170,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 118.3%로 최근 시세보다 높고, 최근 거래군은 과거 거래보다 3.3% 낮은 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 166-29 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조분제 (2013.10.18. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파농업협동조합 / 116,665,313원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2012.11.07. 주민신용협동조합 근저당권 175,500,000원은 2013.10.18. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 송파농업협동조합의 근저당권 135,600,000원입니다. 그 뒤 2025.08.29. 김재선이 이혼에 따른 재산분할 청구권을 피보전권리로 소유권 2분의 1에 가처분을 했지만, 이 권리는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 김재선은 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재선 | 2013.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김재선의 전입일은 2013.10.22.로 말소기준권리 설정일 2013.10.18.보다 늦습니다. 따라서 주택임대차보호법상 대항력 판단에서 선순위가 아니며, 현재 자료상 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 18.3% 높다
반석그린빌은 10세대, 2012.10.23. 준공된 다세대주택입니다. 비교 면적은 63.48㎡~66.96㎡이며, 확인되는 거래는 6건입니다. 전체 평균은 187,666,666원이지만 과거 2021년 210,000,000원 거래 등이 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 66.96㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 63.48㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2024.07 | 63.48㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2022.11 | 66.96㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 63.48㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 63.48㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 183,500,000원 |
최근 12개월 거래는 170,000,000원과 197,000,000원, 평균 183,500,000원입니다. 신건 최저가 217,000,000원은 이 평균의 118.3%입니다. 최신 거래 170,000,000원과 비교하면 가격 차이는 더 큽니다. 게다가 최근 거래 평균이 이전 거래군보다 3.3% 낮아진 하락 추세여서 전체 평균 187,666,666원만 근거로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,838,000원 |
| 2. 근저당 · 송파농업협동조합 | 135,600,000원 | 135,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,562,000원 |
신건 217,000,000원 가정에서는 송파농업협동조합 근저당 채권최고액 135,600,000원이 전액 배당되고 77,562,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰 뒤에야 시세권 접근
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 217,000,000원 | 135,600,000원 | 77,562,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 173,600,000원 | 135,600,000원 | 34,769,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 138,880,000원 | 135,600,000원 | 535,680원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 173,600,000원으로 내려가 최근 12개월 평균 183,500,000원 아래에 들어옵니다. 현재 신건 217,000,000원과는 가격 판단이 완전히 달라지는 구간입니다. 2회 유찰 시에는 138,880,000원입니다. 어느 회차에서도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오포 베르빌 아파트 남측 인근이며, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주거지로서 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다세대주택 중 2층 201호이며, 개별난방·승강기·공동현관보안설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래성. 반석그린빌은 10세대이고 확인된 거래는 6건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 평균은 183,500,000원이며 최신 거래는 170,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 183,500,000원의 118.3%입니다. 최근 거래보다 높은 가격을 정당화할 사유를 현장 확인 없이 가정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.3% 낮습니다. 과거 최고가 210,000,000원이나 전체 평균 187,666,666원보다 최신 거래와 최근 평균을 우선해서 보세요.
- 점유관계 확인. 김재선은 전입일상 대항력이 없지만, 가처분 채권자와 동일인이므로 임대차인지 관계인 점유인지 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김재선의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제다”
현재 자료만 놓고 보면 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 가처분은 소멸하고, 김재선의 전입도 기준일보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 2.17억은 최근 12개월 평균 1.835억의 118.3%이고, 최신 거래는 1.70억입니다. 최근 거래 추세도 -3.3%입니다. 권리는 통과지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 1회 유찰 시 1.736억으로 내려와야 비로소 최근 평균 아래에 진입합니다.
