수원지방법원 2026타경50068. 평택시 안중읍 송담지엔하임1차 103동 16층 1603호, 전용 74.8585㎡ 아파트입니다. 감정가는 295,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 금액입니다. 겉으로는 2026년 6월 동일 면적 최신 실거래 295,000,000원과 정확히 같아 보이지만, 이 물건에는 대항력 임차인 손경임이 있습니다. 전입일은 2024.07.30, 제공된 말소기준권리인 경기신용보증재단 가압류의 2024.09.10보다 앞섭니다.
손경임의 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,000,000원이며 2026.04.09 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않고 예상배당표상 우선변제권이 없어 보증금 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 보증금 20,000,000원이 그대로 매수인에게 승계되는 구조이고, 현재 회차 실질취득액은 295,000,000원 + 20,000,000원 = 315,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50068 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 송담리 850 송담지엔하임1차 103동 16층1603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.8585㎡ · 침실3·화장실2·주방 및 식당·거실·드레스룸·발코니 · 27층 건물 |
| 소유자 | 선민성 |
| 사용승인 | 2018.05.03 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 328,302,202원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2024.07.30 전입 임차인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손경임 | 본건 목적물 전부 | 2024.07.30 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 2026.04.09 | 대항력 有 우선변제 無 승계 20,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 했지만, 예상배당 구조에서는 손경임 보증금에 배당되는 금액이 없습니다. 따라서 낙찰자가 법원에 내는 낙찰대금 외에 별도로 고려해야 할 금액은 보증금 20,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 2.95억이 아니라 실질 3.15억
송담지엔하임1차는 707세대, 사용승인일 2018.05.03이며, 동일 면적 74.86㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 287,083,333원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.86㎡ | 20 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 74.86㎡ | 26 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 74.86㎡ | 25 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 74.86㎡ | 19 | 287,000,000원 |
| 2026.05 | 74.86㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 74.86㎡ | 11 | 274,000,000원 |
| 2026.02 | 74.86㎡ | 11 | 276,000,000원 |
| 2026.02 | 74.86㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 74.86㎡ | 13 | 292,000,000원 |
| 2025.11 | 74.86㎡ | 8 | 285,000,000원 |
| 2025.11 | 74.86㎡ | 26 | 293,000,000원 |
| 2025.10 | 74.86㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 287,083,333원 |
최저가 295,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 102.8%이고, 최신 거래 295,000,000원과 같습니다. 이미 신건 가격 자체가 최근 평균보다 높습니다. 여기에 승계되는 보증금 20,000,000원을 더한 실질취득액은 315,000,000원으로, 최근 평균의 109.7%, 최신 거래의 106.8%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 인수 · 임차인 손경임 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6 · 경기신용보증재단 | 30,760,000원 | 30,760,000원 |
| 갑구 10 · 신한카드 주식회사 | 8,644,547원 | 8,644,547원 |
| 갑구 11 · 주식회사 케이비국민카드 | 28,329,888원 | 28,329,888원 |
| 갑구 12 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 222,335,565원 |
예상배당 기준 채권자 총 청구액 67,734,435원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있으며, 손경임 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰부터 가격 여지가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 295,000,000원 | 20,000,000원 | 315,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 236,000,000원 | 20,000,000원 | 256,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 188,800,000원 | 20,000,000원 | 208,800,000원 |
임차인 인수액 20,000,000원은 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 동일합니다. 따라서 유찰될수록 실질취득액은 315,000,000원 → 256,000,000원 → 208,800,000원으로 낮아집니다. 현재 회차는 최근 시세보다 높은 반면, 1회 유찰 시 실질취득 256,000,000원은 최근 12개월 실거래 최저가 260,000,000원보다 낮아지는 구간입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택 안일초등학교 남동측 인근 송담지엔하임1차 단지 내 물건으로, 주위에 대규모 아파트단지·근린공원·학교·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물, 사용승인일 2018.05.03. 도시가스 개별난방, 승강기, 보안설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(안중송담지구), 공시지가 1,090,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건, 거래가는 260,000,000원~300,000,000원으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 295,000,000원에 낙찰받아도 임차보증금 20,000,000원을 승계하므로 실질 315,000,000원입니다.
- 임차인 명도·보증금 정산. 손경임은 목적물 전부를 점유하는 대항력 임차인으로 분석되어 있습니다. 보증금 인수와 인도 협상을 함께 고려해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 원본 확인. 현재 자료상 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 매각물건명세서와 배당요구서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 채권승계 관계 확인. 2026.03.06 포항수산업협동조합 근저당권이 주식회사이엠파이낸셜대부로 이전되고 같은 날 김일환을 채권자로 하는 질권설정이 있습니다. 최신 등기 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금·공용관리비 확인. 국민건강보험공단·국의 압류가 있고, 예상배당에 채권액 미상 항목이 포함되어 있습니다. 체납세와 공용부분 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.95억짜리 경매가 아니라, 실질 3.15억짜리 매수”
이 물건의 핵심은 복잡한 다수 채권보다 대항력 임차인 손경임의 보증금 20,000,000원입니다. 신건 최저가 295,000,000원은 최신 실거래와 같지만, 보증금까지 떠안으면 실제 취득부담은 315,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 287,083,333원보다 높고, 최근 최고 거래 300,000,000원도 넘어섭니다.
따라서 현재 회차는 권리·가격을 합쳐 볼 때 보수적으로 접근해야 합니다. 반면 1회 유찰 시에는 매각가 236,000,000원에 인수액 20,000,000원을 더한 실질취득이 256,000,000원으로 낮아져 최근 실거래 하단보다 낮아집니다. 신건에서는 가격 메리트가 없고, 유찰 이후 실질취득액을 기준으로 다시 판단할 사건입니다.
