수원지방법원 2025타경53143. 광주시 쌍령동 쌍령그린빌 103동 203호, 전용 42.56㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지만이며 2021.10.14 소유권을 취득했고 거래가액은 180,000,000원이었습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 180,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재한다는 점입니다. 임차인 김범준은 2021.10.18 전입, 2021.09.13 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2024.09.02 우리카드 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김범준)가 2026.06.09 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당표상 부족액이 남더라도 이 임차보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 213-2 쌍령그린빌 103동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.56㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인 | 2015.02.11 |
| 소유자 | 김지만 (2021.10.14 소유권 취득 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2024.09.02 우리카드 가압류 10,153,020원입니다. 그보다 앞선 2023.10.25 김범준의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 2026.06.09 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김범준 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2021.10.18 / 2021.09.13 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 확약·인수 0 |
실제 확인된 임차인은 김범준 1명입니다. 명세서 비고에는 주택도시보증공사를 “양도전: 임차인 김범준”으로 표시하고 있으므로, 김범준 보증금과 주택도시보증공사의 180,000,000원을 서로 독립된 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 1.34억보다 신건 1.42억이 높다
가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 기준 시세와 최신 거래를 우선해야 합니다. 쌍령그린빌 103동 전용 42.56㎡의 확인 거래는 2건이며, 최신 거래는 2023.04 · 134,000,000원입니다. 최근 기준 평균도 134,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -25.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 42.56㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 2021.09 | 42.56㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 기준 평균 | 42.56㎡ | 1건 | 134,000,000원 |
현재 최저가 142,000,000원은 확약 반영 후 실질취득액도 그대로 142,000,000원입니다. 이 금액은 최근 기준 시세 134,000,000원의 106.0%입니다. 즉 선순위 임차권 문제가 확약으로 해소됐다고 해도, 신건 가격 자체가 최근 시세보다 저렴한 것은 아닙니다. 특히 추세가 -25.6%인 만큼 과거 180,000,000원 거래나 전체 평균을 근거로 현재 가격을 싸다고 평가하면 안 됩니다.
③ 확약 반영 회차별 실질취득
| 회차 | 매각가 | 배당표상 보증금 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 142,000,000원 | 40,788,000원 | 0원 | 142,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 113,600,000원 | 68,790,400원 | 0원 | 113,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,880,000원 | 91,155,840원 | 0원 | 90,880,000원 |
미배당액은 대항력 포기 확약이 없을 때 인수 판단에 중요한 룰상 금액입니다. 이 사건은 확약서가 제출돼 해당 임차보증금의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 김범준 관련 임차보증금 · 우선변제 | 180,000,000원 | 139,212,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 10,153,020원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,513,817원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,788,000원을 차감한 뒤 김범준 관련 임차보증금에 139,212,000원이 우선 배당되고, 보증금 부족액은 40,788,000원입니다. 다만 2026.06.09 확약으로 이 부족액에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시 쌍령동 쌍령2통 마을회관 동측 인근이며, 주변은 다세대주택이 밀집한 주거지대로 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 인근에 경충대로가 통과하며, 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 203호이며 사용승인일은 2015.02.11입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m, 남동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제·상태. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 909,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 쌍령그린빌 103동은 11세대이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 최신 거래가 2023.04에 134,000,000원이라는 점까지 감안하면 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.06.09 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 직접 의존합니다. 입찰 전 해당 확약서 원문과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 평균보다 최신 거래 134,000,000원과 최근 기준 평균 134,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 현재 최저가는 그 106.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전 구간 대비 -25.6%이므로 과거 180,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 근거로 삼지 않는 것이 핵심입니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2022.08.03 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·속초시·광주시 압류가 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 실제 임차인은 김범준 1명이지만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서의 최신 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 문제는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건을 처음 보면 180,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 배당가정에서 40,788,000원의 부족액이 남는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.09 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해 매수인 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 142,000,000원인데, 최근 기준 시세와 최신 거래는 134,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 106.0%이고 거래 추세도 -25.6%입니다. 11세대 다세대이고 거래 표본도 2건뿐인 만큼 환금성까지 보수적으로 봐야 합니다. 확약으로 권리는 정리됐지만, 신건 가격은 보류. 현재 회차의 핵심은 바로 이 차이입니다.
