수원지방법원 2026타경50088. 평택시 비전동 신화타운1 103동 2층 201호, 전용면적 52.08㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 등기부만 보면 선순위 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 임차인 한희성은 2021.08.12 확정일자, 2021.08.30 전입·점유이고, 말소기준인 오케이저축은행 가압류는 2022.01.05이므로 대항력을 갖춘 구조입니다. 보증금도 200,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 자료가 있습니다. 2026.04.30 주택도시보증공사 확약서입니다. 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 적혀 있습니다. 따라서 배당계산상 부족분이 남더라도 한희성 임차인에 관한 실질 승계액은 0원입니다. 이 확약은 해당 임차보증금 관계에만 적용되는 것이므로, 입찰 전 확약서 원본과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50088 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 213-20 103동 2층201호 · 도로명 경기도 평택시 신한2길 19-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.08㎡ · 2층 |
| 단지 / 준공 | 신화타운1 · 22세대 · 2017.12.01 준공 |
| 소유자 | 이재철 · 2021.09.24 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘확약서’가 결론을 바꾼다
현재 말소기준은 2022.01.05 오케이저축은행 가압류 14,467,010원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 오케이에프앤아이대부·국민행복기금·서민금융진흥원 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 신한은행 근저당권 110,000,000원은 2021.08.31 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한희성 | 201호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.30 / 2021.08.12 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
한희성은 배당요구를 했고 2023.10.16 임차권등기가 이루어졌습니다. *배당표 자체의 계산상 미배당액은 64,732,000원이지만, 2026.04.30 확약서에 따라 해당 임차인의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 ‘1.38억 실질취득’
이 사건은 확약서가 없었다면 최저가만 보고 시세와 비교하면 안 되는 물건입니다. 선순위 보증금의 미배당액을 더한 총부담을 봐야 하기 때문입니다. 다만 이번 사건은 해당 임차인의 실질 인수가 0원으로 해소되므로 가격 비교 기준은 138,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 52.08㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 시세 평균 | 52.08㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
제공된 동일면적 실거래는 1건이며 금액은 200,000,000원입니다. 최신 거래도 2021.09의 200,000,000원이고, 제공된 시세 평균 역시 200,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 138,000,000원은 이 기준의 69.0%입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 할인폭이 있지만, 비교 가능한 거래가 1건뿐이라는 점은 반드시 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 한희성 보증금 | 200,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 오케이저축은행 가압류 | 14,467,010원 | 0원 |
| 3. 오케이에프앤아이대부 가압류 | 3,512,620원 | 0원 |
| 4. 국민행복기금 가압류 | 7,515,591원 | 0원 |
| 5. 서민금융진흥원 가압류 | 5,005,225원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 한희성 보증금 중 64,732,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 금액은 2026.04.30 확약서가 없을 때의 룰상 인수위험입니다. 확약서 적용 후 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 감정 대상은 다세대주택이며, 토지 이용상황도 다세대로 확인됩니다.
- 규모. 신화타운1은 22세대, 준공일은 2017.12.01입니다.
- 토지. 토지면적 808.0㎡, 지목은 대, 완경사·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역에 포함되고 자연녹지지역·근린공원·배수시설에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 874,500원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 제공된 동일면적 거래는 1건입니다. 다세대·22세대 규모와 제한된 거래 표본을 감안해 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.30 제출된 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 원문으로 재확인하세요.
- 확약 적용 범위 확인. 실질 인수 0원 판단은 한희성 임차보증금 관계에 대한 확약을 전제로 합니다. 확약 밖 권리까지 자동으로 면제되는 것은 아닙니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 을구 3번 주택임차권이 실제 매각 후 확약 내용대로 말소되는 절차와 제출서류를 확인하세요.
- 표본 1건 시세 주의. 200,000,000원 비교가격만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 138,000,000원의 실제 환금 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 해당 토지가 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으므로 입찰·취득 시 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등 변동 요소가 반영되지 않을 수 있으므로 체납 내역을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 매각기일 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 끝내면 오판하는 사건
이 사건의 표면은 위험합니다. 실제 임차인 한희성이 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금 200,000,000원은 최저가 138,000,000원보다 큽니다. 배당표도 미배당액 64,732,000원을 계산하고 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.04.30 주택도시보증공사의 확약서가 그 구조를 뒤집습니다. 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 138,000,000원으로 보며, 제공된 실거래 200,000,000원 대비 69.0%입니다.
다만 시세 표본은 1건이고 최신 거래월도 2021.09입니다. 이 물건의 강점은 단순히 “감정가보다 싸다”가 아니라 확약으로 선순위 임차보증금 인수위험이 실질적으로 제거됐다는 점입니다. 반대로 확약의 효력·적용 대상·임차권등기 말소 조건이 원문과 다르다면 분석 결론도 즉시 달라집니다. 권리 핵심은 확약서, 가격 핵심은 얇은 시세 표본. 두 가지를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
