수원지방법원 2026타경50128. 평택시 장당동 ‘제일풍경채장당센트럴’ 307동 4층 403호, 전용 66.83㎡대 아파트입니다. 현재 소유자는 이종수이고 2021.03.05 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 292,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.08.12 설정된 주식회사국민은행 근저당권 176,000,000원입니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당권과 2026.01.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 현재 가격입니다. 이 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 300,000,000원입니다. 동일 면적대 최근 12개월 거래 12건의 평균은 281,916,666원, 최신 거래는 2026.09의 295,000,000원입니다. 따라서 최저가 기준 실질취득액 300,000,000원은 최근 거래 흐름보다 높은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50128 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 660 제일풍경채장당센트럴 307동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 66.83㎡대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 20층 중 4층 |
| 소유자 | 이종수 · 2021.03.05 소유권이전 · 거래가액 292,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 119,283,469원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 단지 | 제일풍경채장당센트럴 · 448세대 · 사용승인 2018.02.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 실제 임차인은 0명입니다. 별도의 보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 계산되어 있지 않아 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사와 현장 확인을 통해 다시 대조할 필요가 있습니다.
말소기준권리는 2021.08.12 국민은행 근저당권입니다. 2021.12.08 아프로파이낸셜대부주식회사 근저당권과 2022.03.04 주식회사상상인플러스저축은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후 존속하는 2022.04.21 및 2022.05.26 에스비아이저축은행 근저당권과 2026.01.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 106.4%
제일풍경채장당센트럴 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 281,916,666원, 최저 거래는 270,000,000원, 최고 거래는 295,000,000원이며, 최신 거래는 2026.09의 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 66.9㎡ | 17 | 295,000,000원 |
| 2026.08 | 66.83㎡ | 16 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 66.9㎡ | 24 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 66.9㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 66.9㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 66.9㎡ | 2 | 283,000,000원 |
| 2026.02 | 66.9㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 66.9㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 66.9㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2025.11 | 66.9㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2025.11 | 66.9㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2025.11 | 66.83㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 281,916,666원 |
현재 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균 281,916,666원의 106.4%입니다. 최신 거래 295,000,000원보다도 높고, 최근 거래 최고가 295,000,000원 역시 넘어섭니다. 따라서 현 회차에서는 경매라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 119,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 416,000,000원 중 예상 채권자 배당은 295,000,000원, 미배당은 121,000,000원입니다. 신청채권자 청구액은 119,283,469원이고 현재 회차 예상배당은 119,000,000원으로 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 121,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 180,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 227,488,000원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 즉 후순위 채권 부족분과 낙찰자의 취득비용은 별개의 문제입니다. 가격 측면에서는 300,000,000원인 현재 회차보다 240,000,000원·192,000,000원 시나리오에서 최근 실거래와의 관계가 크게 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효명중학교 남측 인근으로 전·답, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등으로 사용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 20층 중 4층이며 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제1종·제2종일반주거지역, 장당지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,200,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 448세대, 2018.02.23 사용승인 단지이며 동일 면적대 최근 12개월 거래는 12건, 거래가격은 270,000,000원~295,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 거래에 맞출 것. 현재 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균 281,916,666원의 106.4%입니다. 신건이라는 이유로 할인 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래도 함께 비교. 최신 거래는 2026.09의 295,000,000원으로, 현재 최저가가 그보다 높습니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원입니다. 단지 경매 집계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현황조사·현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 입찰 전 관리사무소 등을 통해 체납 여부와 인도 관련 비용을 별도로 점검하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 2021.08.12 국민은행 근저당권을 말소기준으로 이후 존속 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡하지 않습니다.
문제는 가격입니다. 감정가이자 현재 최저가인 300,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 281,916,666원의 106.4%이고 최신 거래 295,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 두고 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 단지 경매 집계상 평균 유찰도 2.0회인 만큼, 권리는 통과하되 가격은 유찰 여부를 보면서 판단하는 사건에 가깝습니다.
