수원지방법원 2025타경53220. 경기도 광주시 태전동 태전빌라 402호, 전용 75.82㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 그 뒤에 제출된 확약서입니다. 황휘원은 2020.09.21. 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 194,000,000원의 임차권등기를 마쳐, 2025.10.20. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인 인수 문제가 생길 수 있지만, 주택도시보증공사가 2026.04.22. 우선변제권만 주장하고 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인과 관련한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
확인된 실제 임차인은 황휘원 1명입니다. 현재 회차에서는 배당표상 임차보증금 194,000,000원이 전액 우선배당되므로 원래도 미배당 인수액이 없고, 유찰로 매각대금이 내려가더라도 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소가 예정되어 있어 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 황휘원 임차권에 한해 적용되는 해소 장치라는 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 244-3 태전빌라 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 75.82㎡ · 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김용운 (2020.09.21. 소유권이전 · 거래가 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약으로 실질 인수 0원
과거 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.10.20. 강제경매개시결정이고, 황휘원의 주택임차권은 그보다 앞선 2022.10.26. 등기입니다. 전입·점유·확정일자는 모두 2020.09.21.이어서 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황휘원 | 194,000,000원 | 2020.09.21 / 2020.09.21 | 있음 | 있음 | HUG 확약 |
배당 시나리오상 확약을 반영하지 않은 계산에서는 1회 유찰 시 미배당 임차보증금 11,798,400원, 2회 유찰 시 48,398,720원이 표시되지만, 2026.04.22. 확약에 따라 해당 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소가 적용되므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 신건 2.32억은 최근 시세보다 높다
태전빌라102동 전용 75.82㎡대 실거래는 3건 확인됩니다. 전체 평균은 172,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 166,000,000원, 최신 2026.08 거래는 145,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -9.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.82㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 75.85㎡ | 1 | 187,000,000원 |
| 2024.04 | 75.82㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 166,000,000원 |
신건 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.8%입니다. 전체 실거래 평균 172,000,000원과 비교해도 높지만, 더 중요한 점은 최신 거래가 145,000,000원까지 내려와 있고 최근 거래군이 과거 거래보다 9.8% 낮아진 하락 추세라는 것입니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 황휘원 보증금 | 194,000,000원 | 194,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 33,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 194,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사 청구액 중 33,952,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 미배당액은 160,048,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격보다 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 미배당 임차보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 232,000,000원 | 33,952,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 185,600,000원 | 0원 | 11,798,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 148,480,000원 | 0원 | 48,398,720원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 황휘원 임차권의 미배당액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는다는 점이 다릅니다. 따라서 유찰 뒤 가격이 내려가면 실질취득액도 해당 매각가 수준으로 내려가는 구조로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 402호입니다.
- 입지. 태전초등학교 북측 인근으로 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·자연녹지지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 702,500원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 태전빌라102동은 8세대, 2009.10.13. 사용승인으로 거래 표본이 3건에 불과합니다. 최근 가격 하락 추세까지 감안하면 대단지 아파트보다 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리 안전성을 결정하는 핵심은 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 166,000,000원의 139.8%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 2026.08. 145,000,000원이고 최근 거래 추세는 -9.8%입니다. 전체 평균 172,000,000원보다 최근 거래를 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 동 표시 대조. 등기상 제1동과 현황 외벽의 102동 표시가 다르므로 현장·건축물대장·등기 표시를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 해소는 긍정적, 가격은 강한 경계 구간
이 사건은 겉으로 보면 보증금 194,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 위험이 큰 물건입니다. 그러나 2026.04.22. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 있어 해당 임차권의 대항력과 임차권등기 문제가 실질적으로 해소됩니다. 권리분석의 핵심 위험은 크게 줄었습니다.
다만 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 신건 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 166,000,000원의 139.8%이고, 최신 거래는 145,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -9.8%입니다. 8세대 다세대주택으로 거래 표본도 많지 않아 환금성을 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 결론은 “확약으로 권리는 정리됐지만, 현재 가격에는 들어갈 이유가 부족하다”입니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 할인율이 아니라 최근 거래가격과 하락 추세여야 합니다.
