수원지방법원 2025타경53268. 하남시 풍산동 인스타시티 3층 308호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차인 정경석입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.07.14., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.07.28.이며, 보증금은 157,500,000원입니다. 2024.10.15.에는 임차권등기명령에 따라 주택임차권까지 등재됐습니다.
말소기준으로 정리된 강제경매개시결정은 2025.10.27.입니다. 따라서 정경석의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 원칙적인 권리 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인이고, 우선변제를 받고도 남는 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 결과를 바꾸는 2026.06.09. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 3층 308호 · 도로명 경기도 하남시 조정대로 71 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 21층 건물 내 3층 308호 · 임차권 범위 26.03㎡ 전부 |
| 소유자 | 박흥식 · 2020.06.26. 매매 · 거래가액 148,257,000원 · 2020.07.24. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약서
정경석은 실제 임차인 1명이며 보증금은 157,500,000원입니다. 전입·점유가 2022.07.28.이고 확정일자는 2022.07.14.이므로 2025.10.27. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 기준 배당요구도 했고 우선변제권도 행사할 수 있어, 형식상으로는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 정경석 실제 임차인 | 2022.07.28 확정일자 2022.07.14 | 157,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 실질 인수 0원 |
확약을 반영하지 않은 순수 배당계산에서는 현재 회차 기준 보증금 부족분 31,106,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이 금액은 아래 배당표의 룰상 금액이며, 2026.06.09. 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 확인되는 실제 임차인은 정경석 1명으로, 별도의 확약 밖 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 실질취득은 129,000,000원
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 129,000,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가 129,000,000원에 룰상 미배당 보증금 31,106,000원이 더해지는 구조지만, 확약으로 그 인수가 실질 0원이 되므로 실질취득은 현재 낙찰가 129,000,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정 · 확약 반영 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 정경석 보증금 | 157,500,000원 | 126,394,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정경석 보증금 중 126,394,000원이 배당되고 31,106,000원이 남습니다. 룰상 그 부족분은 매수인 인수로 계산되지만, 2026.06.09. 확약에 따라 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 21층 건물 내 3층 308호입니다.
- 입지. 하남시 풍산동 미사3동 행정복지센터 북동측 인근으로, 지식산업센터·오피스텔·업무용빌딩·주상용빌딩·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 건물 부지는 업무시설(오피스텔)과 제1·2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 범위를 반드시 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산상 미배당 보증금은 31,106,000원이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.03. 등기의 현존 효력과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 129,000,000원이고 실질취득도 129,000,000원이지만, 동일 오피스텔 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수형 권리지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 확약 없이 보면 명확한 선순위 임차권 인수형입니다. 보증금 157,500,000원이 최저가 129,000,000원보다 크고, 현재 회차 배당계산에서는 31,106,000원이 남기 때문입니다. 하지만 2026.06.09. 주택도시보증공사가 미변제액이 있어도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 129,000,000원으로 정리됩니다.
다만 권리 해소가 곧 가격 메리트를 뜻하는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교 없이 129,000,000원을 싸다고 판단할 수 없고, 갑구의 민간임대주택등기도 별도 확인이 필요합니다. 결론은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 검증 후 판단”입니다.
