수원지방법원 2026타경50161. 평택시 지산동 이안힐시티타워2차아파트 2층 204호로, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(사무소)입니다. 현 소유자 김경남은 2020년 12월 15일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 날 설정된 청구동새마을금고 근저당 73,200,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 흐름입니다. 그러나 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 현황조사에는 주식회사 다섬전기, 정성원이 보증금 3,000,000원, 월 차임 250,000원, 전입 2023.07.20로 기재되어 있어 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 다섬전의 주거 점유가 별도로 기재되어 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 2층 204호 |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(사무소) · 55.85㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 내 2층 204호 |
| 소유자 | 김경남 · 2020.12.15 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 63,057,040원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.12.15 청구동새마을금고 근저당권 73,200,000원입니다. 2024년 기계설비건설공제조합 가압류, 2025년 광주시 압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2019년 강진군수산업협동조합 근저당과 2021년 국 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 점유·임차 관계
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다섬전기, 정성원 | 204호 | 3,000,000원 / 월 250,000원 | 없음 전입 2023.07.20 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 다섬전 | 주거 점유 기재 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
첫 번째 점유기재는 말소기준권리 설정일인 2020.12.15보다 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 두 번째 기재는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 有로도, 대항력 無로도 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 주민등록·사업자등록 관련 원본을 대조해야 하는 구간입니다.
③ 시세 비교 — 57.9% 할인처럼 보이지만 용도 차이를 함께 봐야 한다
이안힐시티타워2차아파트의 면적 유사 거래 자료에서 최근 12개월 거래는 2024.12, 190,000,000원 두 건이고 최근 12개월 평균도 190,000,000원입니다. 현재 최저가 110,000,000원은 이 평균의 57.9%입니다. 다만 대상 물건은 감정평가상 근린생활시설(사무소)로 이용 중이므로 주거 거래 자료와 단순히 동일 선상에서 비교해 “43% 싸다”고 확정하는 것은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 56.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.12 | 56.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.11 | 56.48㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2023.07 | 56.48㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 56.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 56.48㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
전체 12건 평균은 214,750,000원이지만, 2021년의 350,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 190,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 더 중요한 점은 최근 거래 흐름이 과거보다 -13.5%라는 점입니다. 가격 데이터 자체가 하락 방향이므로 과거 평균을 근거로 가격 메리트를 과도하게 키워서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 청구동새마을금고 | 73,200,000원 | 73,200,000원 |
| 2. 가압류 · 기계설비건설공제조합 | 508,018,506원 | 34,460,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 110,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 581,218,506원, 배당액은 107,660,000원, 미배당은 473,558,506원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 대항력 미상 점유기재도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 계산은 0원이지만 미상 점유 확인이 선행
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 110,000,000원 | 107,660,000원 | 473,558,506원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 495,202,506원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 512,485,706원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 송탄역 동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·오피스텔·다세대주택·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 송탄역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 건물에는 위생·급배수·소화전·엘리베이터·기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,451,000원/㎡, 토지면적 187.0㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 42세대이고 2017.01.04 준공입니다. 경매 통계 평균 유찰 4.2회와 낙찰률 0.0%는 매수층 확인이 필요한 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 원본 확인. ‘다섬전’ 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 주민등록·사업자등록 및 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 건물명에 아파트가 포함되어 있어도 감정평가상 대상 호실 이용상태는 근린생활시설(사무소)입니다. 주거용으로 단정하지 마세요.
- 시세 해석. 최근 12개월 평균 190,000,000원은 참고치지만, 대상 호실의 근린시설 용도와 거래 표본의 성격 차이를 반드시 반영해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거보다 -13.5% 낮아진 흐름입니다. 과거 전체 평균 214,750,000원을 입찰가 상한의 주된 근거로 쓰기 어렵습니다.
- 유찰 이력. 단지 경매 통계 평균 유찰 4.2회입니다. 현재가가 낮아 보여도 환금성과 실제 매수수요를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 배당표상 인수 0원만으로 최종 권리분석을 마치지 마세요.
맺으며 — “낮은 가격보다 먼저 확인할 것은 용도와 점유”
현재 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 190,000,000원의 57.9%로 숫자만 보면 상당한 차이가 있습니다. 등기 역시 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건은 그 두 숫자만으로 판단하기 어렵습니다. 대상 호실은 감정평가상 근린생활시설(사무소)이고, 별도 점유기재 중 하나는 전입일·보증금이 미상입니다. 최근 거래 추세도 -13.5%, 단지 평균 유찰도 4.2회입니다. 따라서 결론은 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 확정과 환금성 검증 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
