수원지방법원 2026타경50173. 평택시 이충동 휴먼시아추담마을 406동 206호, 전용 84.91㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김갑민으로, 2016년 6월 7일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 260,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 2월 27일 설정된 중소기업은행 근저당권 288,000,000원이며, 이 근저당권은 이후 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
이후 2026년 1월 30일 한국자산관리공사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 반면 가격은 신건 최저가 2.51억이 최근 동일면적 12건 평균 2.456억보다 약 5,416,667원 높아, 평균만 기준으로 보면 신건 가격 메리트는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50173 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 693 휴먼시아추담마을 406동 2층 206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.91㎡ · 14층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 김갑민 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 275,580,023원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준권리는 2023년 2월 27일 설정된 을구 19번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이고 채무자는 주식회사메탈이노베이션코리아입니다. 2025년 2월 19일 해당 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐고, 2026년 1월 30일 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 경매 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 2.2% 높은 신건
휴먼시아추담마을 동일 면적 84.91㎡의 최근 거래 12건은 225,000,000원~276,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 245,583,333원이며, 2026년 9월 최신 거래 중 하나는 268,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 9 | 268,000,000원 |
| 2026.09 | 84.91㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 11 | 252,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 3 | 227,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 12 | 276,000,000원 |
| 평균 | 84.91㎡ | 12건 | 245,583,333원 |
신건 최저가 251,000,000원은 최근 12개월 평균 245,583,333원의 102.2%입니다. 최근 평균보다 5,416,667원 높기 때문에 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기는 어렵습니다. 다만 최신 거래 268,000,000원보다는 낮아, 같은 단지 안에서도 층과 개별 조건에 따른 거래가격 편차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 을구 19번 근저당권 · 중소기업은행 | 288,000,000원 | 246,686,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2.51억 매각 가정 시 근저당 채권최고액 288,000,000원 중 246,686,000원이 배당되고 41,314,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반지초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 206호이며, 위생·급배수·소방·난방·승강시설이 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제6구역, 학교 관련 보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,389,000원/㎡입니다.
- 단지. 휴먼시아추담마을은 489세대, 2007년 6월 4일 준공이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 251,000,000원은 최근 12개월 평균 245,583,333원의 102.2%입니다. 신건에서 평균 대비 할인은 없습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 200,800,000원, 2회 유찰 시 160,640,000원으로 계산돼 가격 구조가 크게 달라집니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 말소기준 근저당은 중소기업은행에서 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 경매를 신청했습니다.
- 파산 이력. 소유자 관련 등기에는 2025년 10월 15일 파산선고 결정이 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 내역을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 평균 이상
이 물건의 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2023년 중소기업은행 근저당이고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 구조를 파악하기 어렵지 않습니다. 하지만 가격은 별개입니다. 최저가 251,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 245,583,333원의 102.2%로 평균보다 높습니다. 최근 거래 최고 276,000,000원·최저 225,000,000원처럼 편차가 큰 만큼, 현재 2층이라는 개별 조건까지 감안해 신건 2.51억을 그대로 받을 이유가 있는지 따져야 합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 권리보다 응찰가입니다.
