수원지방법원 2026타경50182. 평택시 지산동 에스-클래스5단지 501동 4층 401호, 전용 48.34㎡ 다세대주택입니다. 권리의 기준점은 2021.08.24 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 228,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 김성수·이완주·현익환의 근저당과 다수 가압류·압류가 붙었지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
점유자는 현기환으로 조사됐고 전입일은 2026.01.26입니다. 말소기준일인 2021.08.24보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 보증금은 0원입니다. 권리 자체보다 더 신경 써야 할 부분은 현재 가격의 적정성, 공매 진행 여부, 세금 압류, 그리고 토지면적 기재 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50182 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 401-5 에스-클래스5단지 501동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.34㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김병국 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 195,607,194원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 단지 | S-CLASS5단지 · 42세대 · 2021.04.13 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.08.24 서울경기양돈축산업협동조합 근저당입니다. 2022.03.11 설정된 김성수·이완주의 근저당, 2022.06.10 현익환 근저당과 그 밖의 가압류·압류, 2026.01.30 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 채권이 많다는 사실 자체가 곧 매수인 인수로 이어지지는 않습니다.
② 점유자 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현기환 | 미상 | 2026.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
현기환의 전입일은 말소기준권리 설정일인 2021.08.24보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 매수인에게 대항하여 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 배당요구 여부와 임대차 조건은 매각물건명세서 원문에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 ‘현재 시세’는 아니다
동일 전용면적 48.34㎡의 확인된 거래는 2021.07과 2021.10 두 건이며 모두 417,000,000원입니다. 현재 최저가 234,000,000원은 이 거래가의 56.1%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 비교 거래 자체가 2021년에 집중돼 있어 2026년 경매가격과 직접 비교해 “현재 시세보다 43.9% 싸다”는 식으로 판단할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 48.34㎡ | 4 | 417,000,000원 |
| 2021.07 | 48.34㎡ | 4 | 417,000,000원 |
| 평균 | 48.34㎡ | 2건 | 417,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김성수 | 260,000,000원 | 1,924,000원 |
| 3. 근저당 · 이완주 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 라엘에너지 | 251,877,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 17,336,026원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 현익환 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,659,856원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 15,090,880원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 61,674,319원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 192,308,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,605,947,231원 중 현재 회차의 채권자 예상배당은 229,924,000원, 미배당액은 1,376,023,231원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송북초등학교 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호이며, 급배수·위생·출입구 보안개폐장치·승강기·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 단지내 도로를 통해 북서측 약 8m 외부 공도와 연결됩니다.
- 면적 차이. 대지권의 목적인 토지 2의 면적은 등기사항전부증명서상 468㎡, 토지대장상 441㎡로 기재돼 있으며 2023.12.04 분할됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 확인 거래가 2021.07·2021.10에 머물러 있어 234,000,000원의 가격 메리트를 과거 거래만으로 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 현기환은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·점유부분이 확인되지 않았으므로 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 공매 진행 확인. 2023.06.22 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 상태와 법원경매 진행을 함께 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 대지권 면적 대조. 등기사항전부증명서 468㎡와 토지대장 441㎡ 차이 및 2023.12.04 분할 내용을 원본으로 확인하세요.
- 환금성 점검. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.3회, 매각률 0.0%인 만큼 응찰수요와 향후 매도 가능성을 보수적으로 평가하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2021.08.24 서울경기양돈축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현기환도 2026.01.26 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 인수형 임차보증금이 숨어 있는 사건은 아닙니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 2021년 두 거래가 모두 417,000,000원이었다는 사실과 현재 최저가 234,000,000원의 차이는 크지만, 거래시점이 달라 이를 곧바로 현재 할인율로 볼 수 없습니다. 여기에 평균 유찰 3.3회, 매각률 0.0%, 공매공고, 세금 압류, 대지권 토지면적 차이까지 확인해야 합니다. 권리는 소멸형, 가격은 보수적으로 재검증. 이 사건의 핵심은 2026년 현재의 실제 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
