수원지방법원 2025타경53328. 경기도 광주시 초월읍 지월리 힐하우스 A동 1층 비102호, 감정평가상 현황 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김옥환이고, 2022년 1월 21일 거래가액 205,000,000원으로 소유권을 이전받은 날 한국양봉농업협동조합이 채권최고액 171,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 2024년 낙원새마을금고 가압류와 2025년 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
권리관계만 보면 기준은 비교적 분명합니다. 2012년과 2014년에 설정됐던 성남제일새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현존 말소기준은 2022년 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 없어 최저가 149,000,000원의 시세 대비 할인 여부를 숫자로 확인할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53328 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 325 힐하우스 에이동 1층비102호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 초월읍 지월로 35-50 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 주거용 |
| 대상 면적 | 59.74㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 · 사용승인일 2012.07.10 |
| 소유자 | 김옥환 · 2022.01.21 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 138,724,323원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 제공된 배당추정상 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자가 누구인지와 인도 가능성은 입찰 전에 현황조사 및 현장 확인으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 149,000,000원, 현재 최저매각가도 149,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 149,000,000원입니다.
하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세 등 직접 비교할 실거래 숫자가 없습니다. 따라서 감정가나 최저가가 과거 취득가 205,000,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 과거 소유권 거래가액은 현재 시세가 아니며, 특히 8세대 규모 다세대주택은 개별 호수·상태·접근성에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 171,600,000원 | 146,114,000원 |
| 2. 가압류 · 낙원새마을금고 | 17,552,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정 총 채권액은 189,152,420원, 채권자 예상배당은 146,114,000원, 미배당은 43,038,420원입니다. 배당표는 근저당 채권최고액 기준 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 지월리 금강아미움아파트 남측 인근으로, 주변은 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물, 사용승인일 2012.07.10. 기본적인 냉난방·급배수·위생·승강기·화재탐지 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 계획관리지역입니다. 공시지가는 424,700원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 환금성. 힐하우스(A동) 총 8세대 규모이며 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 가격대별 실제 매수수요는 별도 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 주변 동일·유사 다세대의 실제 거래와 매물을 대조해 149,000,000원의 적정성을 먼저 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 호수·층 대조. 등기상 제1층 제비102호와 조사상 1층 102호의 현장 표시가 일치하는지 건축물대장·현관표시와 함께 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 매각가는 119,200,000원, 2회 유찰 가정은 95,360,000원입니다. 각 회차 매수인 인수 추정액은 0원이지만 시세 대비 적정성은 별도 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자가 전액 배당받지 못하는 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장 및 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022년 한국양봉농업협동조합 근저당을 말소기준으로, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 현재 추정 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단에서 더 중요한 현재 시장가격 검증 자료가 부족합니다. 총 8세대 다세대주택이고 임대관계가 미상이며, 등기상 제1층 제비102호와 현황 조사 기준을 현장에서 대조할 필요도 있습니다. 따라서 이 사건은 권리분석만 보고 바로 가격 메리트를 부여하기보다, 시세·점유·표시를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
