수원지방법원 2026타경50207. 평택시 청북읍 평택청북이안아파트 107동 2층 201호입니다. 감정평가상 방3·거실겸식당·욕실2·드레스룸·발코니 등을 갖춘 아파트 단위세대이며, 15층 건물 중 2층입니다. 현재 소유자 강신홍은 2021.04.26 소유권이전을 마쳤고, 당시 거래가액은 192,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당 147,400,000원이 설정됐고 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 한국캐피탈 55,223,021원, 서민금융진흥원 8,398,567원, 에넥스텔레콤 6,314,490원의 가압류가 차례로 들어왔으나 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1091 평택청북이안아파트 107동 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 84.9742㎡ · 방3·거실겸식당·욕실2·드레스룸·발코니 등 · 15층 중 2층 |
| 소유자 | 강신홍 (2021.04.26 소유권이전 · 거래가액 192,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 145,305,622원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.26 국민은행 근저당권 · 채권최고액 147,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인일 | 2011.01.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.04.26 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 한국캐피탈·서민금융진흥원·에넥스텔레콤 가압류와 2026.02.03 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 국민은행 근저당권은 2023.12.07 한국주택금융공사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자 역시 한국주택금융공사입니다.
② 시세 비교 — 2.10억 신건은 최근 시세 이상
평택청북이안은 640세대, 2011.01.27 사용승인 단지입니다. 대상면적과 매칭된 84.96~84.98㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 195,916,666원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 210,000,000원은 이 평균의 107.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 1 | 186,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 195,916,666원 |
표본의 최저 거래는 180,000,000원, 최고는 210,000,000원이며 최신 거래는 2026.09의 186,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래가보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 147,400,000원 | 147,400,000원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 | 55,223,021원 | 55,223,021원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,398,567원 | 3,636,979원 |
| 5. 가압류 · 에넥스텔레콤 | 6,314,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 217,336,078원 중 예상배당은 206,260,000원, 미배당은 11,076,078원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청옥초등학교 서측 인근의 평택청북이안아파트로, 주변은 택지개발사업으로 형성된 아파트 지대입니다.
- 교통. 청북 택지개발지구의 가로망으로 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2011.01.27입니다. 도시가스·승강기·화재경보·급배수 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(청북택지)·택지개발지구에 해당하고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 토지. 공동주택용지이며 공시지가는 852,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 640세대 단지이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 180,000,000원~210,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 실질취득 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.2%이고 최신 거래 186,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 가격과 비교. 현재 회차 210,000,000원, 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원의 가격 차이를 최근 실거래와 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 인수액은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 등기 권리 이전 확인. 말소기준 국민은행 근저당은 2023.12.07 한국주택금융공사로 이전됐으므로 현재 권리자와 경매신청 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 채권 배당은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 점이 장점입니다. 그러나 경매에서 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 현재 실질취득액 210,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 195,916,666원의 107.2%이고, 가장 최근 2026.09 거래 186,000,000원보다도 높습니다.
따라서 지금 회차의 결론은 “권리상 특별한 인수 부담은 없지만 가격 메리트는 없다”입니다. 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원으로 내려가는 시나리오가 이미 제시돼 있으므로, 이 물건의 승부처는 권리 해석보다 어느 가격 구간에서 접근하느냐에 있습니다.
