수원지방법원 2026타경50237. 평택시 청북면 옥길리 유승한내들퍼스트뷰 104동 8층 802호 아파트입니다. 현재 소유자는 안정경이고, 경매의 말소기준은 2021.09.16. 주식회사페퍼저축은행 근저당권입니다. 이 근저당권의 최초 채권최고액은 165,600,000원으로 등기되어 있고, 2024.05.08. 변경등기에는 채권최고액 151,350,000원이 표시됩니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류와 페퍼저축은행의 임의경매개시결정이 이어집니다.
권리 순위 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준권리보다 뒤에 붙은 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 매수인 인수액도 현재 산정상 0원입니다. 다만 임차인과 관련해서는 특정 보증금·전입일·확정일자가 확인된 사람이 없으나 감정평가서에는 “임대관계는 미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 ‘대항력 임차인이 확실히 없다’고 단정하기보다 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북면 옥길리 1153 유승한내들퍼스트뷰 104동 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 18층 건물 중 8층 802호 · 아파트 1세대로 이용 |
| 소유자 | 안정경 (2021.03.19. 재산분할로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 130,918,116원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 2021.09.16. 근저당이 말소기준
핵심은 을구 10번 페퍼저축은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후의 신용보증기금 가압류 61,496,711원, 경기신용보증재단 가압류 11,648,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 같은 날 뒤 순번으로 설정된 을구 11번 근저당과 그 권리이전 역시 말소기준보다 후순위인 권리 흐름에 놓입니다.
② 가격 판단 — 신건 249,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 249,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득은 249,000,000원입니다.
다만 이 사건에서는 현재 가격과 직접 비교할 최근 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하지 않습니다. 제시된 유찰 시나리오는 가격이 낮아질 때 채권자 미배당이 어떻게 늘어나는지를 보는 용도로 해석하는 것이 적절합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 43,133,511원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 82,415,751원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,286,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 165,600,000원 | 165,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 61,496,711원 | 61,496,711원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,648,000원 | 11,648,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,969,289원 |
현재 249,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 238,744,711원이 모두 배당되고 소유자에게 5,969,289원이 남는 산정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당 배당액은 위 산정에서 채권최고액 165,600,000원을 사용했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 청북읍 옥길리 청북고등학교 북동측 인근의 아파트단지 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 배차간격 등을 고려한 대중교통 편의도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 18층 건물 중 8층 802호입니다. 위생·급배수·도시가스·화재탐지·스프링클러·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 15m 내외 도로, 서측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(청북택지)·택지개발지구 등에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 특정 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 매각물건명세서를 입찰 전에 대조하세요.
- 근저당 변경내역 확인. 을구 10번의 최초 채권최고액 165,600,000원과 2024.05.08. 변경등기 151,350,000원의 관계를 최신 등기와 채권계산서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 249,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 현재 확인되지 않습니다. 실거래·매물가를 별도로 대조한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 199,200,000원, 2회 유찰 159,360,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비, 당해세 및 실제 배당요구 내역은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후”
이 사건의 등기상 중심축은 분명합니다. 2021.09.16. 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원이어서 권리구조 자체는 비교적 단순한 편입니다.
다만 두 가지는 보수적으로 봐야 합니다. 첫째, 임대관계가 미상이므로 실제 점유와 대항력 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 둘째, 현재 최저가 249,000,000원이 시세보다 유리하다는 실거래 근거가 확인되지 않으므로 신건 가격만 보고 매력도를 높게 평가해서는 안 됩니다. 정리하면 “등기 권리는 정리 가능, 임차·가격은 추가 검증”이 이 물건의 핵심입니다.
