수원지방법원 2026타경50266. 평택시 서정동 하이츠빌 4층 403호, 전용 48.945㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사둔산산업으로 2022.07.22. 거래가 91,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.09.30. 기술보증기금 가압류 200,000,000원이고, 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기 순위만 보면 말소기준 이후에 등장한 한국토지주택공사 임차권입니다. 임차권등기 자체는 2025.01.31.이지만 임대차계약은 2022.04.25., 확정일자는 2022.04.26., 전입·점유는 2022.05.16.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 실제 배당계산상 신건에서는 10,056,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50266 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 20-1 하이츠빌 4층 403호 · 도로명 경기도 평택시 송탄2로 46 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.945㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2 · 5층 건물 내 4층 |
| 현재 소유자 | 주식회사둔산산업 (2022.07.22. 거래가 91,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 102,821,916원 |
| 말소기준 | 2024.09.30. 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 · 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권의 ‘기초 대항력’이 핵심
말소기준은 2024.09.30. 기술보증기금 가압류입니다. 등기부의 한국토지주택공사 임차권등기는 2025.01.31.로 말소기준보다 늦지만, 그 기초가 된 전입·점유는 2022.05.16.로 더 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기 순위만 보고 “후순위라 모두 소멸”이라고 판단하면 안 됩니다. 다만 2026.04.24. 확약서가 제출돼 이 승계분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
② 임차 관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지주택 실제 임차인 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 실제 임차인 수 미포함 | 주택 403호 전부 · 2022.05.16. | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 대위·승계 |
한국토지주택공사 100,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 지주택 보증금과 별도로 합산하지 않습니다. 확정일자는 2022.04.26., 배당요구일은 2025.01.31.입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 76,000,000원’이 중요
하이츠빌은 12세대, 2002.09.04. 준공된 다세대주택입니다. 확인된 거래는 7건이고, 대상 면적과 유사한 전용 48.95㎡ 중심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 48.95㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2022.07 | 48.95㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2022.05 | 48.95㎡ | 5 | 101,200,000원 |
| 2022.03 | 49.62㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.11 | 48.95㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2021.09 | 48.95㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.07 | 48.95㎡ | 5 | 96,700,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 94,985,714원 |
전체 7건 평균은 94,985,714원이라 최저가 92,000,000원이 언뜻 평균보다 낮아 보입니다. 하지만 가격 메리트 판단은 이 수치보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 76,000,000원, 최신 확인 거래도 2025.03. 76,000,000원이고, 신건 최저가는 이 최근 시세의 121.1%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세도 -22.6%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 승계분 | 100,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 102,821,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체는 한국토지주택공사 승계분에 10,056,000원 미배당을 산출하지만, 2026.04.24. 확약서에 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 있으므로 해당 승계분의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산은 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 92,000,000원 | 10,056,000원 | 해당 승계분 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 73,600,000원 | 28,124,800원 | 해당 승계분 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 58,880,000원 | 42,579,840원 | 해당 승계분 실질 0원* |
확약이 없었다면 보증금 100,000,000원보다 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약서가 제출돼 해당 승계분의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 시에는 해당 승계분 때문에 실질취득이 100,000,000원으로 고정되는 사건으로 평가하지 않습니다. 단, 지주택의 별도 미상 권리까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지장초등학교 북동측 근거리에 있고, 주변은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 직선거리 약 500미터 지점에 송탄전철역이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·거실·주방겸식당·화장실2 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 403호이며 개별난방, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 8미터 정도 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 1,617,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 하이츠빌은 12세대이고 확인된 거래 표본이 7건입니다. 최신 거래가 76,000,000원이고 최근 추세가 -22.6%여서 가격 상단을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.24. 확약의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 채권을 원문으로 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 지주택 확인. 실제 임차인은 1명으로 보지만 전입일·보증금이 미상입니다. 현황조사·주민등록·매각물건명세서를 다시 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사의 100,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 94,985,714원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 76,000,000원을 가격 판단의 기준으로 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -22.6%이므로 신건 92,000,000원에 가격 가점을 줄 근거가 약합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 신건 가격과 미상임차인이 남는다”
이 사건을 등기부만 보고 한국토지주택공사 보증금 100,000,000원을 그대로 인수하는 물건으로 보면 지나치게 비관적이고, 반대로 확약서 하나만 보고 모든 임차 위험이 사라졌다고 보면 지나치게 낙관적입니다. 한국토지주택공사 승계분은 2026.04.24. 확약으로 실질 인수 0원*으로 평가하는 것이 맞지만, 실제 임차인 지주택의 전입일·보증금은 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
가격도 신건에 우호적이지 않습니다. 감정가와 최저가 92,000,000원은 전체 7건 평균 94,985,714원보다 낮아 보이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 76,000,000원이고 최저가는 최근 시세의 121.1%입니다. 최근 추세도 -22.6%입니다. 결론은 확약으로 주된 인수는 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높고 미상임차인 확인도 남아 있다입니다. 신건에서 서둘러 가격을 올려 받을 이유는 약합니다.
