수원지방법원 2025타경53382. 광주시 초월읍 대쌍령리 세진타운 101동 1층 102호, 전용 35.96㎡ 규모의 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 김숙자이며 2021.05.24. 매매로 145,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2021.08.27. 설정된 엄미경의 근저당권 50,000,000원입니다. 그 뒤의 압류 3건, 임차권등기, 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 대상입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서보다 임차인의 대항력과 확약서입니다. 김영석은 2021.05.24. 전입, 2021.05.04. 확정일자를 갖추고 있어 말소기준권리보다 앞선 대항력을 보유합니다. 보증금은 145,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 신건 매각가 99,000,000원을 기준으로 집행비용 2,182,000원을 먼저 빼면 배당액은 96,818,000원이고, 원래 계산상 부족분 48,182,000원이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 307-110 세진타운 101동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길75번길 12-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.96㎡ · 4층 건물 내 1층 102호 · 주거용 |
| 소유자 | 김숙자 (2021.05.24. 거래가 145,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인일 | 2014.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유권은 김숙자에게 있고, 말소기준은 2021.08.27. 설정된 엄미경 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 의정부세무서장·동고양세무서장 관련 압류, 김영석 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기의 소멸 여부와 별개로 김영석은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이므로 확약서가 없었다면 미배당 보증금 인수 문제가 남는 사건입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 성격은 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영석 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.24 / 2021.05.04 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 전 룰상 48,182,000원 |
| 김일호 | 2023.11.27 / 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 대항력 인수 없음 |
김일호는 2023.11.27. 전입으로 말소기준일 2021.08.27.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인이 필요하지만, 현재 확인된 전입 순서만으로는 매수인이 임대차보증금을 승계하는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 실제 점유관계는 명도 일정에 영향을 주므로 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,182,000원 |
| 1. 임차인 김영석 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 96,818,000원 |
| 2. 근저당권 · 엄미경 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김영석 보증금에서 48,182,000원이 부족하지만, 2026.6.9. 확약으로 해당 미배당액에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현황 주거용으로 이용 중인 다세대주택입니다.
- 위치. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 계약신학대학원대학교 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호이며 사용승인일은 2014.08.28입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 491,100원/㎡, 토지면적은 400.0㎡입니다.
- 제한. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김영석 보증금 145,000,000원 중 미배당액이 발생해도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 2026.6.9. 확약서의 원문과 적용범위를 반드시 대조하세요.
- 김일호 점유 확인. 2023.11.27. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부, 보증금, 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 및 국 관련 압류가 3건 있으므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 99,000,000원과 비교할 동일 면적·인근 다세대 실거래를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 1층·소규모 다세대 환금성. 세진타운 101동은 8세대이고 본건은 1층이므로 실제 매수층과 매도기간을 보수적으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “145,000,000원 보증금보다 확약서가 더 중요하다”
표면만 보면 감정가 99,000,000원짜리 물건에 보증금 145,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 신건 기준 미배당액 48,182,000원이 남아, 매수인의 실질취득비용이 낙찰가만으로 끝나지 않는 전형적인 선순위 임차인 사건입니다.
하지만 이 사건은 2026.6.9. 주택도시보증공사의 확약이 결론을 바꿉니다. 김영석에 대해서는 보증금 전액을 배당받지 못해도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 남는 핵심은 김일호의 실제 점유관계와 99,000,000원이 시장에서 적정한 가격인지입니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 실거래 비교 없이 가격까지 안전하다고 판단할 수는 없습니다.
