수원지방법원 2026타경50889. 평택시 용이동 ‘평택비전레이크푸르지오’ 2007동 2층 204호 아파트입니다. 27층 건물의 2층이며, 사용승인일은 2019.02.22.입니다. 소유자 김성례의 소유권이전 등기는 2019.05.21. 접수됐고 매매 원인은 2017.06.07., 당시 거래가액은 570,400,000원입니다. 현재 권리관계의 기준점은 2025.02.11. 설정된 천안동부새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 720,000,000원입니다.
그 뒤 중소기업은행 가압류, 현대캐피탈 가압류 2건, 박혜원 근저당권, 현재 사건의 강제경매개시결정, 천안동부새마을금고 임의경매개시결정, 삼성카드 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 배당계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 과정에서는 폐문·부재로 내부 확인이 충분하지 않았고 임대 여부는 미상으로 기재돼 있어, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유상태 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50889 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 642 평택비전레이크푸르지오 2007동 2층 204호 · 도로명 경기도 평택시 용죽1로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 27층 건물 내 2층 204호 · 아파트 1세대로 이용중 |
| 소유자 | 김성례 · 소유권이전 등기 2019.05.21. · 거래가액 570,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 1,100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박혜원 / 86,452,383원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.11. 천안동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19. |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 12번 천안동부새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞서 존재했던 대구은행 근저당권과 정찬호 명의의 여러 근저당권은 이미 해지·말소됐습니다. 기준권리 이후의 중소기업은행·현대캐피탈·삼성카드 가압류와 박혜원 근저당권, 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 제공된 계산에서 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 위, 전체 평균은 아래
평택비전레이크푸르지오의 매칭된 실거래 5건은 모두 전용 140.02㎡이며, 최근 12개월 거래는 2025.10. 1건, 1,160,000,000원입니다. 이 최근 거래는 23층이고, 본건은 2층이므로 금액만 단순 대입하기보다 층 차이까지 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 140.02㎡ | 23 | 1,160,000,000원 |
| 2023.06 | 140.02㎡ | 19 | 1,100,000,000원 |
| 2023.04 | 140.02㎡ | 26 | 1,000,000,000원 |
| 2022.08 | 140.02㎡ | 3 | 1,040,000,000원 |
| 2021.08 | 140.02㎡ | 13 | 1,100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 1,080,000,000원 |
가격을 최근 시세 우선 원칙으로 보면 최저가 1,100,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 1,160,000,000원의 94.8%, 즉 60,000,000원 낮은 수준입니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 추세도 +9.4%로 상승 방향입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 전체 5건 평균은 1,080,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 실제로 최저가는 전체 평균의 101.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,400,000원 |
| 2. 근저당 · 천안동부새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 50,885,616원 | 50,885,616원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 17,452,445원 | 17,452,445원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 | 28,258,063원 | 28,258,063원 |
| 6. 근저당 · 박혜원 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 7. 경매개시결정 · 박혜원 | 86,452,383원 | 86,452,383원 |
| 8. 경매개시결정 · 천안동부새마을금고 | 86,452,383원 | 81,551,493원 |
| 9. 가압류 · 삼성카드 | 14,966,372원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,100,000,000원 가정 시 채권자 미배당액은 19,867,262원, 소유자 잔여는 0원입니다. 그럼에도 제공된 권리계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오도 권리 인수는 동일합니다. 1회 유찰 시 매각가 880,000,000원, 채권자 미배당액 237,667,262원, 매수인 인수 0원이며, 2회 유찰 시 매각가 704,000,000원, 채권자 미배당액 411,907,262원, 매수인 인수는 역시 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용죽초등학교 북서측 인근, 주위가 대단위 아파트단지로 형성된 지역이며 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물, 사용승인일 2019.02.22.이며 승강기·지하주차장·지역난방·보안개폐장치 등을 갖추고 있습니다.
- 단지. 평택비전레이크푸르지오 621세대. 시세자료상 매칭 실거래는 5건이며 거래가는 1,000,000,000원~1,160,000,000원입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용죽지구) 등에 해당하며, 공시지가는 1㎡당 1,262,000원입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이고 폐문·부재 상태였습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 거래의 층 차이. 최근 1,160,000,000원 거래는 23층, 본건은 2층입니다. 최근 거래 대비 94.8%라는 숫자만으로 동일 가치로 보기는 어렵습니다.
- 전체 평균도 함께 비교. 전체 5건 평균 1,080,000,000원은 최저가보다 낮습니다. 최근 거래 1건뿐인 만큼 응찰가 판단 시 양쪽 지표를 함께 보아야 합니다.
- 채권관계 대조. 담보권 채권액과 경매개시결정 청구금액이 각각 배당표에 잡혀 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.10.19.이며 신건 최저매각가는 1,100,000,000원입니다.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 최근 1건만 보고 낙관하지 말 것”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2025.02.11. 천안동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 신건 최저가 1,100,000,000원도 최근 12개월·최신 거래 1,160,000,000원의 94.8%라 최근 거래만 놓고 보면 60,000,000원 낮습니다.
다만 최근 12개월 거래가 단 1건이고 그 거래는 23층, 본건은 2층입니다. 전체 5건 평균 1,080,000,000원보다 현재 최저가가 높은 점도 무시할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 최근 고층 거래 한 건의 할인율만으로 확정할 수 없는 신건”으로 보는 것이 적절합니다. 권리는 합격에 가깝고, 가격은 층·점유상태·실제 내부상태를 확인한 뒤 결정할 사건입니다.
