수원지방법원 2026타경94. 하남시 감이동 준메디타워 1층 106호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 상호는 “7 o'clock”으로 기재되어 있습니다. 현 소유자는 주식회사리치플러스로, 2023.04.26 매매를 원인으로 2023.05.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 2,439,000,000원입니다. 같은 날 전북은행이 채권최고액 1,759,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다.
등기부만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 강서농업협동조합·신도농업협동조합· 부평제일새마을금고의 근저당과 김성숙 가압류, 국의 압류는 모두 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 승부처는 등기권리보다 김규철의 점유·임차권리입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 “대항력 없음” 또는 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경94 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 525-8 준메디타워 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 (상호: 7 o'clock) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 1층 106호 |
| 소유자 | 주식회사리치플러스 · 2023.04.26 매매 · 거래가액 2,439,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,500,000,000원 / 2,500,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.05.25 전북은행 근저당권 · 채권최고액 1,759,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 1,557,437,183원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차권리는 미확정
과거 가압류·압류와 종전 근저당권은 등기부에서 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2023.05.25 전북은행 근저당권이며, 2026.03.09 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 등기부상 남는 인수권리보다 점유자인 임차인의 대항력 여부가 더 중요합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규철 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 신건 25억, 시세 평가는 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 2,500,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 2,000,000,000원, 2회 유찰 시에는 1,600,000,000원입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 2,500,000,000원 | 1,759,500,000원 | 0원 | 713,100,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 2,000,000,000원 | 1,759,500,000원 | 0원 | 218,100,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,600,000,000원 | 1,581,600,000원 | 177,900,000원 | 0원 |
2회 유찰 시 나타나는 177,900,000원은 전북은행 근저당 채권최고액 기준의 미배당액입니다. 이 숫자를 임차인 인수액으로 볼 수는 없습니다. 임차인 보증금과 대항력은 별도로 확인해야 하며, 따라서 낙찰가가 내려가더라도 실질취득가가 낙찰가와 동일하다고 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,759,500,000원 | 1,759,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 713,100,000원 |
현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김규철의 보증금·전입일·확정일자도 미상인 만큼 이 0원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하남시 감이동 감일중학교 북측에 위치하며, 주위는 아파트단지·임야·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 “7 o'clock”입니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 30m 내외, 남동측·남서측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대지 704㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 6,623,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)이며 과밀억제권역·공공주택지구 등이 포함됩니다.
- 시설. 위생·급배수·옥내소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 김규철의 전입신고일이 2023.05.25 말소기준 전인지 후인지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금 확인. 현재 보증금이 미상입니다. 배당 후 남을 보증금 규모를 알 수 없으므로 실질취득가도 미확정입니다.
- 확정일자 확인. 확정일자 미상으로 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 점유용도 대조. 감정평가상 근린생활시설 이용과 임차 신고상 주거 기재가 서로 다르므로 실제 점유형태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가는 2,500,000,000원이지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.10.19입니다.
맺으며 — “등기가 단순하다 ≠ 인수가 확정됐다”
이 사건은 등기부만 보면 깔끔한 편입니다. 과거 근저당·가압류·압류는 이미 정리됐고, 2023.05.25 전북은행 근저당이 말소기준이 되어 이후 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 김규철 1명의 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인데 임차 신고 용도는 주거라는 점도 그냥 넘기기 어렵습니다.
따라서 이 사건을 “인수 0원이라 안전하다”고 결론내리는 것은 이릅니다. 현재 배당 계산상의 인수액은 0원이지만, 권리분석상 실질취득가는 아직 미확정입니다. 신건 최저가 2,500,000,000원의 가격 메리트 역시 비교 가능한 실거래 근거가 없어 판단을 보류해야 합니다. 등기권리는 단순, 임차권리는 확인 전. 이 물건의 핵심은 입찰가보다 먼저 임차인의 전입·보증금·실제 점유관계를 확정하는 것입니다.
